案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人（賣方）出售名下之不動產，買方因擔心賣方將該不動產另行出售予第三人，遂對該不動產辦理預告登記以保全其權利。嗣後買方決定不購買該不動產，惟拒絕配合辦理預告登記之塗銷手續。賣方與買方間並無其他債權債務關係，該預告登記之存在導致賣方無法自由處分其不動產（如移轉所有權予其他買家），嚴重影響賣方之權益。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 預告登記之法律性質與效力為何？對不動產所有權人之處分權有何限制？
- 買方放棄購買後，預告登記所保全之請求權是否因此消滅？賣方得否請求塗銷？
- 賣方請求塗銷預告登記之請求權基礎為何？應依何種訴訟類型提起？
- 預告登記之塗銷是否得由登記名義人（賣方）單方申請？或須預告登記權利人（買方）配合？
- 賣方因預告登記而受有損害，得否對買方請求損害賠償？
三、法律分析
(1) 預告登記之法律性質與效力
依土地法第79條之1規定，聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。換言之，預告登記具有限制所有權人處分不動產之效力，賣方在預告登記存續期間無法將不動產移轉予第三人。
(2) 預告登記請求權消滅後之塗銷
依土地法第79條之1第3項規定，預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，不生效力。同條第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分對所登記之請求權有妨礙者無效。買方既已放棄購買，買賣契約或不成立或經解除，預告登記所保全之移轉所有權請求權已不存在，預告登記即失其存在之正當基礎。依土地登記規則第144條規定，預告登記之塗銷，應由請求權人會同登記名義人申請之；若請求權人拒絕會同，登記名義人得提出足資證明預告登記原因已消滅之文件，單獨申請塗銷。
(3) 訴訟塗銷預告登記之請求權基礎
賣方得以下列請求權基礎提起塗銷預告登記之訴訟：其一，依民法第767條第1項中段之所有權妨害除去請求權，因預告登記之存在已構成對賣方所有權之妨害；其二，依民法第179條不當得利返還請求權，因預告登記之原因關係已消滅，買方保有預告登記之利益即欠缺法律上原因。最高法院103年度台上字第2106號判決指出，預告登記所保全之請求權消滅時，預告登記即失其依據，登記名義人得請求塗銷。實務上多以民法第767條為主要請求權基礎提起訴訟。
(4) 訴訟前之催告程序
建議訴訟前先以律師函或存證信函催告買方限期配合辦理預告登記之塗銷。催告函應載明：買賣契約未成立或已解除之事由、預告登記所保全之請求權已不存在、限期（通常七至十四日）內配合辦理塗銷、逾期將提起訴訟並請求損害賠償。此催告函亦可作為日後訴訟中主張損害賠償之證據。
(5) 損害賠償之請求
因買方拒絕塗銷預告登記致賣方無法處分不動產而受有損害者（如喪失出售予其他買家之機會、不動產市價下跌之差額損失、額外負擔之利息或管理費用等），賣方得依民法第184條侵權行為規定請求損害賠償。此項損害賠償請求得與塗銷預告登記之訴合併提起。
四、相關法條
五、結論與建議
結論：買方放棄購買後，預告登記所保全之請求權已消滅，賣方得請求買方塗銷預告登記。若買方拒絕配合，賣方得依民法第767條所有權妨害除去請求權向法院提起塗銷預告登記之訴訟，取得確定判決後持判決書單獨向地政事務所申請塗銷。
- 先確認買方放棄購買之事實及證據：雙方是否有書面之買賣契約？買方是否以書面或口頭表示不買？應盡量取得買方不買之書面證據（如訊息紀錄、電子郵件等）。
- 委請律師發函催告買方限期（建議七至十四日）配合辦理預告登記之塗銷，並於函中載明逾期將提起訴訟及請求損害賠償之意旨。
- 若買方於催告期限內仍拒絕配合塗銷，向不動產所在地之管轄法院提起民事訴訟，請求判決命買方塗銷預告登記。訴訟中得併請求損害賠償。
- 訴訟標的價額以不動產公告現值計算，應預繳裁判費。若金額較小，亦得評估是否屬簡易訴訟程序之案件。
- 取得法院確定判決後，持判決書及確定證明書向地政事務所申請塗銷預告登記，無須買方配合。
- 注意預告登記存續期間不宜再與第三人簽訂買賣契約，因預告登記未塗銷前所為之處分行為可能無效，避免衍生額外法律糾紛。
- 建議委任專業律師處理，因涉及不動產登記實務及訴訟程序，宜由專業律師協助確保程序正確並維護最大權益。
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