家庭成員借名登記，可否透過法律手段取回房屋

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（甲）之母親多年前因其配偶經商失敗負有債務，債權人對甲之父母名下資產有強制執行之虞，故母親出資購買房屋時，借用其小叔（甲之叔父）名義登記所有權。歷經約二十年後，該不動產以買賣方式移轉登記至甲（母親之成年子女）名下，然房屋貸款二十八年來均由母親以現金匯款方式繳納，甲本人從未實際支付任何貸款。甲目前出現暴力傾向，並揚言欲出售該房屋，主張其為登記名義人即為所有權人。母親欲瞭解可否透過法律手段終止借名登記關係，取回該房屋之所有權。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 母親與甲之間是否成立借名登記契約？借名登記之法律性質為何？借名人應如何舉證借名關係之存在？
• 借名人（母親）得否單方終止借名登記契約？終止後之法律效果為何？
• 母親長期繳納房貸之匯款紀錄，是否足以證明借名登記關係之存在？
• 甲若於訴訟進行中將房屋出售予善意第三人，母親之權利是否受影響？得否聲請假處分以保全權利？
• 甲之暴力行為是否構成家庭暴力？母親得否聲請民事保護令？

三、法律分析

(1) 借名登記契約之法律性質與成立要件
借名登記契約係指當事人約定一方（借名人）將其所有之不動產以他方（出名人）名義登記，而仍由借名人管理、使用、處分之契約。最高法院98年度台上字第990號判決明確承認借名登記為實務上常見之無名契約，其性質與委任契約類似，應類推適用民法委任之相關規定。本案母親出資購屋而借用他人名義登記，嗣後再移轉至甲名下但仍由母親繳納全部貸款，如能證明雙方有借名登記之合意，即可認定借名登記契約成立。

(2) 借名登記之舉證責任
依最高法院106年度台上字第1166號判決意旨，主張借名登記關係存在者，應就該借名登記之事實負舉證責任。母親可提出之證據包括：歷年貸款繳納之匯款紀錄及銀行對帳單、房屋之水電費、管理費、稅費等均由母親支付之單據、房屋實際由母親管理使用之事證（如持有鑰匙、裝修紀錄等）、當初購屋借名之原因（躲避債權人執行）之相關佐證、親友之證人證詞等。最高法院100年度台上字第1972號判決指出，借名登記之認定得綜合間接事實及經驗法則為之，不以直接證據為限。

(3) 借名登記契約之終止與返還請求
依最高法院104年度台上字第1570號判決，借名登記契約得類推適用民法第549條第1項規定，由借名人隨時終止之。終止後，借名人得依民法第179條不當得利返還請求權或民法第767條第1項所有物返還請求權，請求出名人將不動產所有權移轉登記予借名人。母親應先以存證信函向甲為終止借名登記契約之意思表示，並催告甲於一定期限內辦理所有權移轉登記；如甲拒不配合，再提起民事訴訟請求移轉登記。

(4) 假處分之聲請以防止脫產
鑑於甲揚言出售房屋，母親應於提起訴訟前或訴訟中，依民事訴訟法第532條聲請假處分，禁止甲就系爭不動產為讓與、設定抵押權或其他處分行為。如甲將不動產出售予善意第三人並完成移轉登記，依民法第759條之1善意取得之規定，母親之權利將受嚴重影響。故聲請假處分為保全權利之必要措施。法院准許假處分後，將囑託地政機關辦理禁止處分之登記（即「假處分登記」），甲即無法移轉或處分該不動產。

(5) 家庭暴力防治法之適用
甲對母親有暴力傾向並藏匿刀械之行為，母親得依家庭暴力防治法第10條向法院聲請民事通常保護令，請求法院命甲禁止對母親實施身體或精神上不法侵害之行為、遠離母親住居所一定距離等。保護令之聲請不影響上述借名登記返還訴訟之進行，二者可同時為之。

四、相關法條

• 民法第549條 — 委任契約之終止（類推適用於借名登記）
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第759條之1 — 不動產物權登記之公信力
• 民事訴訟法第532條 — 假處分之要件
• 家庭暴力防治法第10條 — 保護令之聲請

五、結論與建議

結論：母親與甲之間如成立借名登記契約，母親得隨時終止該契約，並請求甲將不動產所有權移轉登記返還。母親應積極蒐集出資購屋及長期繳納貸款之證據，以證明借名登記關係之存在。同時應聲請假處分防止甲脫產，並視需要聲請保護令以維護人身安全。

1. 立即蒐集並保全所有出資證明，包括購屋時之資金流向、歷年貸款繳納之匯款紀錄、銀行對帳單，以及房屋水電費、管理費、稅費等由母親支付之相關單據。
2. 以存證信函向甲為終止借名登記契約之意思表示，明確載明終止借名登記並催告甲於收函後十四日內配合辦理所有權移轉登記，否則將依法提起訴訟。
3. 鑑於甲揚言出售房屋，應儘速向法院聲請假處分，禁止甲就系爭不動產為讓與、設定負擔或其他處分行為，以保全母親之權利。
4. 如甲拒絕配合辦理移轉登記，即提起民事訴訟，訴請甲將不動產所有權移轉登記予母親，並檢附所有出資證據、貸款繳納紀錄及證人證詞。
5. 就甲之暴力行為，立即向法院聲請民事保護令，確保母親之人身安全，保護令之聲請與財產訴訟可同時進行。
6. 注意借名登記返還請求權之消滅時效，依民法第125條一般消滅時效為十五年，自借名人得請求返還時起算，應儘早提起訴訟以免罹於時效。
7. 委任專業律師處理，借名登記之訴訟涉及複雜之舉證問題及法律關係，建議由具不動產訴訟經驗之律師代理訴訟。