祖母主張討回房產之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之祖父母共同購置房產，惟僅登記於祖父名下。約十年前祖父過世後，該房產經繼承登記移轉予當事人之父親。父親於約三年前過世後，房產再經繼承登記移轉至當事人之母親名下。現祖母主張該房屋係其與祖父共同打拼所購得，欲透過訴訟向當事人之母親討回房產。當事人詢問祖母之訴訟是否可能成功，以及監視器中錄有祖母辱罵家人之內容是否可作為法庭證據、過去繳納房屋相關費用之單據是否具證據力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 祖母主張房產係與祖父共同出資購買，是否構成借名登記關係？祖母對此負何種舉證責任？
• 房產經兩次繼承移轉登記後，祖母之借名登記返還請求權是否仍得對現登記名義人主張？
• 祖母若無法證明借名登記關係，是否得依夫妻剩餘財產分配請求權或其他法律依據主張權利？
• 監視器錄影中祖母辱罵家人之內容，與房產權屬爭議之關聯性及證據能力為何？
• 當事人一方繳納房屋相關費用之單據，對於房產所有權歸屬之認定有何證據價值？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 民法第758條 — 不動產物權經登記始生效力
• 土地法第43條 — 土地登記之絕對效力（公信力）
• 民法第1030條之1 — 夫妻剩餘財產分配請求權
• 民法第1148條 — 繼承人概括承受被繼承人權利義務
• 民事訴訟法第277條 — 舉證責任之分配
• 民法第125條 — 一般請求權消滅時效十五年

四、法律分析

(1) 借名登記之主張與舉證責任
祖母若主張房產係其與祖父共同出資購買，僅借名登記於祖父一人名下，依民事訴訟法第277條規定，主張借名登記關係存在者負舉證責任。最高法院106年度台上字第1678號判決揭示，借名登記契約須當事人間有借名之合意，主張借名登記者應就出資事實、借名合意等要件負舉證之責。在年代久遠之案件中，祖母須提出購屋時之出資證明（如匯款紀錄、存摺往來明細）、繳納房屋稅或地價稅之收據、管理使用房屋之事實等間接證據，以推論借名登記關係之存在。然因購屋時間距今已逾數十年，相關金融資料可能已難以取得，舉證困難度極高。

(2) 經多次繼承移轉後之權利主張
本案房產已歷經兩次繼承移轉登記：祖父過世後移轉予其子（當事人之父），父親過世後再移轉予其配偶（當事人之母親）。每次繼承移轉均屬合法之登記行為，依土地法第43條，登記具有絕對效力。即使祖母能證明借名登記關係曾經存在，其返還請求權之對象原為祖父（出名人），祖父死亡後該債之關係是否得對繼承人主張，涉及借名登記契約是否因出名人死亡而消滅之問題。最高法院104年度台上字第1570號判決認為，借名登記契約因出名人死亡而消滅，借名人得類推適用民法第541條第2項規定，請求出名人之繼承人返還借名登記之財產。然本案已歷經二次繼承，法律關係更為複雜。

(3) 夫妻剩餘財產分配請求權之考量
退步言之，若祖母無法證明借名登記關係，尚得考慮是否有夫妻剩餘財產分配請求權之適用。依民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時（含配偶一方死亡），夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額應平均分配。惟應注意，祖父係約十年前過世，依民法第1030條之1第5項（修正前第4項），剩餘財產分配請求權自知悉有剩餘財產差額時起二年間不行使而消滅，自法定財產制關係消滅時起逾五年者亦同。因此，若祖母未於時效內行使該請求權，恐已罹於時效。

(4) 證據能力之評估
關於監視器錄影中祖母辱罵家人之內容，此與房產所有權之歸屬無直接關聯性，法院審理不動產權屬爭議時，通常不會將當事人間之言語衝突作為判斷所有權歸屬之依據。至於當事人一方繳納房屋相關費用之單據，依最高法院實務見解，實際繳納房屋稅費或房貸者並不當然取得房屋所有權，但此類單據可作為主張該房產實際由何人管理使用之間接證據，對於反駁借名登記之主張有一定之參考價值。

五、結論與建議

結論：祖母欲訴訟討回房產，面臨極大之舉證困難。房產經兩次合法繼承移轉登記，現登記名義人依土地法第43條享有登記之公信力保護。祖母需提出充分證據證明借名登記關係存在，且須克服出名人已死亡、請求權對象變更等法律障礙。在欠缺有力證據之情形下，訴訟成功之可能性甚低。

1. 蒐集並保全所有與房屋所有權相關之證據，包括房屋稅繳納收據、地價稅繳納紀錄、房貸繳款證明及不動產權狀等文件。
2. 向地政機關申請房屋及土地之登記謄本（含異動索引），完整掌握歷次所有權移轉之登記紀錄。
3. 整理祖父過世後之繼承相關文件，包括遺產稅申報書、遺產分割協議書（如有）及繼承登記申請書等，以證明每次移轉均屬合法。
4. 就監視器錄影資料妥善保存備份，雖與房產權屬無直接關聯，但若祖母有其他不當行為（如騷擾、恐嚇），可作為另案處理之證據。
5. 評估祖母可能之訴訟策略（借名登記返還、夫妻剩餘財產分配等），預先準備相應之防禦證據及答辯理由。
6. 若收到祖母提起之訴訟，應於法定期間內委任律師提出答辯狀，切勿消極不應訴，避免遭法院依一造辯論判決。
7. 考慮是否先行與祖母進行協商或調解，透過家族內部溝通解決紛爭，避免訴訟程序之耗時費力及家庭關係之進一步破裂。