違法出租公寓給短期租客：出租人可否追究責任？

一、問題／事實整理

甲方（出租人）將名下公寓出租予乙方（承租人），簽訂長期租賃契約，租約明確約定承租人僅供自住使用，禁止轉租或出租他人。甲方嗣後發現乙方未經同意，將公寓以短期日租方式出租予不特定旅客，每月獲取數倍於原租金之收入。甲方擬追究乙方違約責任並解除租約。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 租約中禁止轉租條款之效力，短期日租是否構成轉租？
• 承租人違反禁止轉租條款是否構成重大違約，出租人可否解除租約？
• 出租人解除租約前應履行何種催告程序？
• 出租人得請求之違約金與損害賠償範圍為何？

三、相關法條

民法第443條：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

民法第440條：租賃契約的定義與基本規範。

民法第252條：違約金過高時法院得酌減。

民法第184條：侵權行為之損害賠償。

四、法律分析

（1）短期日租構成違反禁止轉租條款
依民法第443條，承租人未經出租人同意不得轉租。將公寓以日租方式提供予不特定旅客使用，無論形式上是否簽訂正式租約，實質上已構成轉租行為，違反租約禁止轉租之明確約定。此種將住宅作為短期營業使用之行為，不僅違反契約約定，亦可能違反建築使用管理及觀光旅館管理相關法規。

（2）解除租約之要件與催告程序
承租人違反禁止轉租條款，構成重大違約，出租人得據以解除租約。惟實務上出租人通常仍須先以書面催告承租人於合理期限內改正（停止短期出租），逾期未改正始得正式解除。催告應以存證信函為之，載明違約事實、法律依據及改正期限，以保全日後訴訟之證據。

（3）違約金與損害賠償之請求
出租人得依租約違約金條款請求給付，惟依民法第252條，法院得酌減過高之違約金。此外，出租人尚得請求房屋因頻繁使用增加之修繕費用、社區安寧受損之相關損害等。承租人違法轉租所得之利益，出租人亦得主張不當得利返還。舉證方面，出租人應蒐集短期租賃平台截圖、社區監視紀錄、鄰居投訴紀錄等作為證據。

五、結論與建議

1. 蒐集違約證據：截取短期租賃平台頁面、社區出入紀錄、鄰居投訴信函等，建立完整證據鏈。
2. 發送書面催告：以存證信函通知承租人違約事實，要求限期停止短期出租行為並改正。
3. 逾期解除租約：承租人未於期限內改正者，以書面通知解除租約，要求返還房屋及支付違約金。
4. 評估損害賠償：計算房屋磨損修繕費、承租人轉租所得之不當得利等，確定求償金額。
5. 必要時提起訴訟：承租人拒絕配合時，委任律師提起民事訴訟，請求解除租約、返還房屋及損害賠償。