租賃期間承租人喪失行為能力：租約效力如何？

一、問題／事實整理

甲方（承租人）向乙方（出租人）承租一間公寓，租賃期限為五年，月租金數萬元。租賃期間甲方因疾病經法院裁定為受監護宣告之人，喪失行為能力，由其親屬擔任監護人。甲方已遷出租賃公寓不再居住，監護人主張租約應自動終止，乙方則主張租約仍然有效，要求繼續支付租金。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 承租人喪失行為能力是否自動終止已存在的租賃契約？
• 監護人是否有代表被監護人履行或終止租約的權限？
• 承租人不再使用租賃物是否免除支付租金義務？
• 監護人可否單方終止租約，或須經出租人同意？

三、相關法條

民法第1113條：監護宣告與行為能力喪失。

民法第1121條：監護人的代理權與職責。

民法第440條：租賃契約的性質與效力。

民法第449條：租賃契約的終止。

四、法律分析

（1）租賃契約效力不因行為能力喪失而終止
租賃契約為債權契約，以標的物使用收益為目的，與身分關連契約不同。契約簽訂時已有效成立，嗣後當事人行為能力之變動不會溯及影響契約效力。依民法第1121條，監護人應代表被監護人履行既有契約義務，包括支付租金。承租人事實上未使用租賃物，不構成法定終止事由，不免除租金給付義務。

（2）監護人之終止權限與協商程序
監護人雖得代理被監護人為民事法律行為，但終止租約仍須依法定事由或與出租人合意為之，不得單方主張因行為能力喪失而自動終止。若監護人欲提前終止租約，應主動與出租人協商合理之終止方案，包括提前通知期間及違約金等。協商不成時，可由法院裁判是否准許終止。

（3）出租人之權益保障
出租人依據有效租約享有租金請求權，承租人一方之行為能力變動不應使出租人承受非自願之契約終止風險。在租約未合法終止前，出租人得向監護人及被監護人請求給付租金。若監護人拒絕履行，出租人可循訴訟途徑追討。

五、結論與建議

1. 確認監護人代理權：確保監護宣告程序已完成，監護人取得合法代理權限，以代表被監護人處理租約事宜。
2. 檢視租約條款：審查原租約是否有行為能力變動或提前終止之特別約定，據以評估權利義務。
3. 主動與出租人協商：監護人應儘速與出租人溝通，提出合理之提前終止方案或租金調整建議。
4. 持續履行至正式終止：在租約未經合法終止前，應按期支付租金，避免構成違約。
5. 必要時委任律師處理：若協商不成，委任律師評估訴訟策略，必要時向法院聲請裁定終止租約。