案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人向其親屬（登記名義人）購買一棟房屋，該房屋原由祖父母出資購置並登記於該親屬名下，已約40年。另一位親屬因結婚需要住所，經原登記名義人同意後入住該房屋，居住已逾30年，期間未簽訂任何租賃契約亦未支付租金。當事人購買該房屋並已完成所有權移轉登記，成為合法所有權人後，要求該占有人搬遷，惟遭拒絕，該占有人既不搬離亦不願支付租金。當事人欲瞭解得採取何種法律途徑請求返還房屋。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 占有人原經前手（原登記名義人）同意使用房屋之法律關係為何？該使用借貸關係是否因所有權移轉而消滅？
- 新所有權人是否受前手與占有人間使用借貸契約之拘束？占有人得否以此對抗新所有權人？
- 占有人拒絕遷離，新所有權人得否依民法第767條行使物上請求權請求返還房屋？
- 新所有權人得否同時請求占有人給付相當於租金之不當得利？計算標準為何？
- 占有人拒不搬離之行為是否構成刑法第320條第2項之竊佔罪？提起刑事告訴是否有助於加速解決爭議？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 使用借貸關係不拘束新所有權人
占有人原係經前手（原登記名義人）同意而無償使用房屋，其法律關係應定性為使用借貸（民法第464條）。使用借貸為債權契約，僅於當事人間具有拘束力，不具物權效力。最高法院59年台上字第2490號判例明確指出，使用借貸契約僅存於貸與人與借用人之間，不動產所有權移轉後，新所有權人不受該使用借貸契約之拘束。此與租賃契約依民法第425條「買賣不破租賃」之規定得對抗受讓人之情形不同。因此，占有人不得以前手同意使用之事實對抗當事人。
(2) 物上請求權之行使
當事人已完成所有權移轉登記，為該房屋之合法所有權人，得依民法第767條第1項前段規定，請求無權占有人返還房屋。占有人既無租賃契約、亦無其他得對抗所有權人之正當權源，自屬無權占有。最高法院106年度台上字第1363號判決指出，以無權占有為原因請求返還所有物者，占有人對其占有權源之存在負舉證責任。本案占有人顯然無法證明其對新所有權人有何合法占有權源。當事人應先以存證信函催告占有人限期遷出，若逾期不遷出，即向管轄法院提起遷讓房屋之民事訴訟。
(3) 不當得利之請求
占有人無權占用房屋，受有使用房屋之利益，致當事人受有無法使用收益之損害，構成民法第179條之不當得利。當事人得請求自取得所有權之日起至占有人遷出之日止，按月給付相當於租金之不當得利。金額計算通常參照土地法第97條規定，以土地及建物申報價額年息百分之十為上限，法院並斟酌房屋坐落位置、屋齡、使用狀況及當地租金行情等因素定之。實務上可一併於遷讓房屋之訴訟中主張，節省訴訟成本。
(4) 刑事竊佔罪之評估
當事人詢問是否得以刑事竊佔罪（刑法第320條第2項）處理，惟須注意竊佔罪之成立須以「意圖為自己或第三人不法之利益」及「乘人不知」為要件。本案占有人係經前手同意入住，非屬「乘人不知」而占有，且已居住超過30年，是否構成竊佔罪要件容有疑義。況竊佔罪為即成犯，自竊佔行為完成時起算追訴時效（二十年），若占有人入住時即有竊佔意圖，可能已逾追訴時效。因此，民事途徑（遷讓房屋訴訟）為較直接有效之方式。
五、結論與建議
結論：當事人為合法所有權人，占有人無正當權源而占用房屋，構成無權占有。當事人得依民法第767條請求返還房屋，並得依民法第179條請求相當於租金之不當得利。建議優先採取民事法律途徑，刑事竊佔罪之成立有其困難。
- 以存證信函通知占有人，載明當事人已為該房屋之合法所有權人，要求占有人於收函後一個月內遷離房屋，否則將依法提起訴訟。
- 備妥房屋所有權移轉相關文件，包括：土地及建物登記謄本、買賣契約書、過戶完成證明等，作為訴訟之證據。
- 若占有人逾期不遷離，向管轄地方法院提起遷讓房屋之民事訴訟，請求占有人騰空遷出並返還房屋。
- 於遷讓房屋訴訟中一併請求相當於租金之不當得利，自取得所有權之日起算至實際遷出之日止，按月計算。
- 取得勝訴確定判決後，若占有人仍不搬遷，可持確定判決書向法院聲請強制執行，由法院執行處強制遷離。
- 訴訟期間可嘗試與占有人進行調解或和解，例如約定搬遷期限並給予適當之搬遷補償，以加速解決爭議。
- 委任專業律師代理訴訟，因遷讓房屋訴訟涉及占有權源之攻防及不當得利之計算，需要專業法律判斷。
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