買房遭仲介誤導貸款成數致無法履約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過某房屋仲介公司看屋後，支付新臺幣三萬元斡旋金，與賣方議定以四百二十萬元成交，約定自備款為百分之十六、銀行貸款百分之八十四。簽約過程中，當事人要求於契約中加註「若貸款未核准則契約無效」之條款，惟仲介及代書均予拒絕，並保證其配合之銀行可核貸足夠成數。嗣後銀行實際僅核准百分之七十之貸款額度，與仲介承諾之成數相差甚遠，導致當事人無力補足差額而面臨無法完成交易之困境。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 仲介人員保證貸款成數之行為，是否構成不動產經紀業管理條例所禁止之不實廣告或虛偽行銷？
• 買方得否主張因仲介之不實保證而陷於錯誤，依民法第88條或第92條撤銷買賣契約之意思表示？
• 買方得否依消費者保護法向仲介公司請求損害賠償？仲介公司是否為消保法所稱之企業經營者？
• 契約未載明貸款不足之解除條款，買方是否仍得主張情事變更或不完全給付而解除契約？
• 已支付之斡旋金得否請求返還？賣方得否沒收斡旋金作為違約金？

三、相關法條

• 民法第88條 — 意思表示錯誤之撤銷
• 民法第92條 — 因詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第571條 — 居間人據實報告義務
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 消費者保護法第7條 — 企業經營者之商品或服務安全義務
• 土地法第24條之2 — 不動產經紀業管理

四、法律分析

(1) 仲介之據實報告義務與不實保證之法律責任
依民法第571條規定，居間人關於訂約事項應就其所知據實報告於各當事人。不動產仲介業者屬居間人，對於影響買方締約意願之重要事項（如貸款可能性、核貸成數等）負有據實報告之義務。本案仲介人員明確保證其配合銀行可核貸百分之八十四，並拒絕於契約中加註貸款保障條款，此舉已違反據實報告義務。若仲介明知貸款成數有不確定性仍故意保證，更可能構成民法第92條之詐欺行為。實務上，臺灣高等法院103年度上字第1412號判決曾認定，仲介人員就貸款成數所為之保證若與實際核貸結果有重大差距，構成不完全給付，買方得據以請求損害賠償。

(2) 買方解除契約之法律途徑
買方可循以下途徑主張解除或撤銷契約：第一，若認定仲介之保證構成詐欺，依民法第92條規定，買方得於發現後一年內撤銷其受詐欺而為之意思表示。第二，若認買方係因對貸款成數之誤認而締約，得主張民法第88條之意思表示錯誤。第三，即便契約未載明貸款條款，若銀行核貸成數與締約時預期有重大落差，致買方無力補足差額而不能達成契約目的，買方得依民法第227條不完全給付之規定，主張仲介未盡專業義務而解除契約。最高法院101年度台上字第1388號判決亦指出，居間契約之報酬請求權以契約因居間而成立為前提，若居間人有違反據實報告義務之情事，其報酬請求權即受影響。

(3) 斡旋金之返還與消費者保護途徑
斡旋金之性質為要約保證金，若買賣契約因可歸責於仲介之事由而無法成立或履行，買方自得請求返還斡旋金。若賣方主張沒收斡旋金作為違約金，買方得抗辯違約事由非可歸責於己，而係因仲介之不實保證所致。此外，買方得向行政院消費者保護會提出申訴，並申請消費爭議調解。不動產仲介業屬消費者保護法所稱之企業經營者，其所提供之居間服務若有不實或誤導消費者之情事，買方得依消保法請求損害賠償。同時，買方亦得向各縣市政府地政局檢舉仲介業者違規行為，主管機關得依不動產經紀業管理條例予以裁罰。

五、結論與建議

結論：仲介人員保證貸款成數卻實際核貸不足，已違反居間人之據實報告義務，買方得主張撤銷意思表示或解除契約，並請求返還斡旋金及損害賠償。買方宜同時循消費者保護途徑及民事訴訟程序主張權利。

1. 立即蒐集並保全仲介人員保證貸款成數之相關證據，包括對話紀錄、通訊軟體截圖、錄音檔案、書面文件及現場見證人之聯絡方式。
2. 取得銀行核貸結果之正式書面通知，確認實際核貸成數及金額，作為仲介保證不實之佐證。
3. 委託律師以存證信函通知仲介公司及賣方，表明因仲介不實保證致無法履約，主張撤銷買賣之意思表示並請求返還斡旋金。
4. 向行政院消費者保護會或各縣市政府消費者服務中心提出申訴，申請消費爭議調解，此程序免費且較訴訟快速。
5. 向各縣市政府地政局檢舉該仲介業者之不當行銷行為，促使主管機關依不動產經紀業管理條例進行調查及裁罰。
6. 若協商或調解未果，委任律師向法院提起民事訴訟，請求仲介公司返還斡旋金並賠償因信賴保證而支出之相關費用（如代書費、銀行手續費等）。
7. 日後購屋務必要求於買賣契約中明確載明「銀行貸款未達約定成數時，買方得無條件解除契約並取回全部已付款項」之條款，以避免類似爭議。