公寓對講機裝修

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人所居住之公寓大廈，全棟對講機系統因老舊損壞而需整體更換。起初全體住戶均同意更換並分攤費用，惟其中一戶住戶事後反悔，拒絕簽署同意書及分攤更換費用，亦不願參與任何討論。當事人擔心在該住戶未簽署同意書之情形下逕行施工，日後是否會衍生法律糾紛，且施工廠商亦因法律風險不確定而有所猶豫。當事人欲瞭解是否必須取得全體住戶之同意方得施工，或得否依多數決方式進行。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈之對講機系統是否屬於公寓大廈管理條例所定之「共用部分」？其修繕或更新之決議門檻為何？
• 對講機系統全棟更換屬「一般修繕」或「重大修繕」？不同定性之法律效果有何差異？
• 區分所有權人會議之決議是否對不同意之住戶具有拘束力？不同意之住戶得否拒絕分攤費用？
• 未成立管理委員會之公寓大廈，應如何召開區分所有權人會議並作成合法決議？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之重大修繕或改良應經區分所有權人會議決議
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議門檻
• 公寓大廈管理條例第25條 — 區分所有權人會議之召集
• 公寓大廈管理條例第21條 — 區分所有權人或住戶積欠應分擔費用之處理
• 民法第820條 — 共有物之管理（多數決原則）
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務（含共用部分之維護修繕）

四、法律分析

(1) 對講機系統之法律定性
公寓大廈之對講機系統連結全棟住戶，屬於供全體住戶共同使用之設備，應歸類為公寓大廈管理條例所定之共用部分附屬設備。依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會或管理負責人為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。全棟對講機系統因老舊損壞而需整體更換，性質上屬於共用部分設備之修繕或更新，應適用前述規定。

(2) 決議門檻與多數決原則
對講機系統全棟更換是否需經區分所有權人會議決議，取決於其性質。若屬一般修繕維護，管理委員會即得逕行為之；若屬重大修繕或改良（如更換為全新不同規格之系統），則依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，應經區分所有權人會議決議。區分所有權人會議之普通決議門檻，依同條例第31條規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例合計四分之三以上之同意行之。但有不足額時，得以區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之同意行之。由此可知，公寓大廈事務採多數決原則，無須全體住戶一致同意。

(3) 不同意住戶之拘束力與費用追償
區分所有權人會議之合法決議對全體區分所有權人均具有拘束力，包括投反對票或未出席之住戶。不同意之住戶不得以其未同意為由拒絕分攤依決議應負擔之費用。若該住戶拒絕繳納應分攤之修繕費用，依公寓大廈管理條例第21條規定，管理委員會或管理負責人得訴請法院命該住戶給付應分擔之費用及遲延利息。最高法院98年度台上字第790號判決指出，區分所有權人會議之決議如經合法成立，對全體區分所有權人均有拘束力，個別住戶不得以未同意為由拒絕履行。此外，未設管理委員會之公寓大廈，得由任一區分所有權人依公寓大廈管理條例第25條第3項規定召集區分所有權人會議，程序上仍應踐行合法之召集通知程序。

五、結論與建議

結論：公寓大廈對講機系統屬共用部分設備，其更換無須全體住戶一致同意，經區分所有權人會議合法決議即得施工。決議對全體住戶（包括不同意者）均有拘束力，不同意之住戶仍須依決議分攤費用。

1. 依公寓大廈管理條例第25條規定，由管理委員會或區分所有權人召集區分所有權人會議，召集通知應於開會前十日以書面送達各區分所有權人。
2. 會議中就對講機更換事項進行討論及表決，確認符合公寓大廈管理條例第31條所定之決議門檻（出席及同意比例），並作成書面會議紀錄。
3. 會議紀錄應詳細記載出席人數、表決結果、費用分攤方式及施工期程等事項，並由主席及出席人員簽名確認，以備日後舉證之用。
4. 決議通過後，以書面通知全體住戶（含不同意之住戶）會議決議內容、各戶應分攤之費用金額及繳納期限。
5. 如不同意之住戶仍拒絕繳納費用，得依公寓大廈管理條例第21條規定，向法院提起給付之訴請求該住戶繳納應分擔之費用。
6. 施工前與廠商簽訂正式合約，明確載明施工範圍、完工期限、保固條款及付款方式，並向廠商提供區分所有權人會議決議紀錄以消除其疑慮。
7. 若公寓尚未成立管理委員會，建議藉此機會依公寓大廈管理條例成立管理委員會並報備主管機關，以利日後共用部分之管理維護事務。