冷氣清潔費用該由誰負擔

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房東，出租房屋予房客並附帶冷氣設備。房客入住前，房東已自費清潔過全部房間之冷氣；數月前其他房間冷氣故障維修時，房東亦順便清潔並負擔全部費用。嗣房客聲稱冷氣髒了，要求房東負擔清潔冷氣之費用。租賃契約係使用內政部住宅租賃定型化契約範本，關於冷氣清潔費用並無另行特別約定。房東想瞭解在冷氣可正常使用、無故障之情況下，日常保養之清潔費用是否屬於房客之保管責任範疇。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 冷氣之日常清潔保養是否屬於出租人依民法第423條所負之修繕義務範圍？抑或屬於承租人之保管責任？
• 承租人依民法第432條所負之善良管理人注意義務，是否包含附屬設備之日常清潔保養？
• 內政部住宅租賃定型化契約範本對設備日常維護保養費用之歸屬如何規定？
• 若租賃契約未就冷氣清潔費用為特別約定，應如何依法律規定及契約解釋原則判斷費用歸屬？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人之修繕義務（保持合於使用收益之狀態）
• 民法第429條 — 租賃物之修繕（出租人負修繕義務之具體規定）
• 民法第430條 — 承租人之自行修繕權及費用償還請求權
• 民法第432條 — 承租人之保管義務（善良管理人之注意）
• 民法第437條 — 租賃物之損害通知義務
• 民法第468條 — 借用物之保管（善良管理人注意義務之參照）

四、法律分析

(1) 出租人修繕義務與承租人保管義務之區分
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。此修繕義務係指租賃物或其附屬設備發生損壞、故障而影響承租人正常使用時，出租人應負責修復之義務。另一方面，依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，此保管義務包含對租賃物及其附屬設備之日常維護與清潔。冷氣在正常使用期間因灰塵累積而需要清潔，屬於使用過程中之日常保養，與機件故障之修繕性質不同，應歸屬於承租人之保管義務範疇。

(2) 內政部租賃契約範本之規定
內政部公告之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，就設備之維護區分為「修繕」與「日常維護保養」兩類：修繕（如設備故障之修復、更換零件等）原則上由出租人負擔；日常維護保養（如濾網清洗、一般清潔等）則由承租人負擔。本案冷氣可正常使用並無故障，房客僅主張冷氣髒了需要清潔，此屬日常維護保養之範疇，依上開規定應由承租人自行負擔費用。臺灣高等法院108年度上易字第462號判決亦指出，租賃物附屬設備之日常清潔保養係承租人善良管理人注意義務之一環，不得要求出租人負擔。

(3) 「修繕」與「日常保養」之具體界線
實務上，冷氣之「修繕」與「日常保養」之界線大致如下：屬於修繕者，包括壓縮機故障、冷媒洩漏、電路板損壞、風扇馬達故障等機件問題，應由出租人負擔修繕費用；屬於日常保養者，包括濾網清洗、散熱片清潔、排水管疏通、一般性清潔保養等，應由承租人負擔。若因承租人長期未善盡清潔保養義務導致冷氣故障（如濾網長期未洗導致散熱不良而損壞壓縮機），出租人雖應先行修繕，但得依民法第432條第2項向承租人請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：在冷氣可正常使用、無故障之情況下，冷氣之日常清潔保養屬於承租人善良管理人注意義務之範疇，費用應由承租人自行負擔。出租人之修繕義務僅及於設備故障或損壞之修復，不包含日常清潔保養。

1. 以書面（存證信函或通訊軟體訊息）向房客說明冷氣日常清潔保養屬承租人之保管責任，引用民法第432條及內政部租賃契約範本之相關規定，婉拒負擔清潔費用。
2. 檢視現行租賃契約內容，確認是否有就附屬設備之維護保養費用歸屬為特別約定，若無特別約定則依法律規定處理。
3. 建議於未來續約或新訂租賃契約時，增訂附屬設備維護保養條款，明確約定冷氣等設備之日常清潔保養由承租人負擔，設備故障之修繕由出租人負擔，以避免日後類似爭議。
4. 保存房客入住前冷氣已清潔之相關紀錄（如清潔業者之收據、照片等），以及之前自費為其他房間清潔冷氣之單據，作為已盡出租人義務之證據。
5. 若房客堅持要求房東負擔費用且雙方無法達成共識，可建議雙方至當地鄉鎮市區公所申請調解，由調解委員居中協調。
6. 委託律師審閱並修訂租賃契約範本，針對各項設備之維護保養責任、費用歸屬及損壞賠償等事項作更詳細之約定，供日後出租使用。
7. 提醒房客依善良管理人注意義務定期清洗冷氣濾網（建議每一至二個月清洗一次），以維持冷氣正常運作並延長使用壽命，避免因疏於保養導致設備損壞而需負賠償責任。