已售出繼承房屋共有人拒遷個人物品

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人過世後，其名下不動產由數名繼承人共同繼承，嗣後多數繼承人決議將該房屋出售予第三人買受人。然而，其中一名共有繼承人拒絕將其個人物品搬離該房屋，導致出賣人無法依約將房屋完整交付買受人。出賣方之其他繼承人面臨對買受人之交付義務違反風險，亟需尋求法律途徑迫使拒遷之共有人搬離物品，同時釐清各方之法律責任歸屬。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 拒遷共有人之個人物品占用已售出房屋，是否構成無權占有？
• 出賣人（其他繼承人）因無法完整交屋，對買受人應負何種債務不履行責任？
• 買受人取得所有權登記後，得否直接對拒遷共有人行使民法第767條所有物返還請求權？
• 出賣人或買受人得否聲請法院強制執行以排除拒遷物品？其程序為何？
• 拒遷共有人之行為是否構成民法第184條之侵權行為而應負損害賠償責任？

三、相關法條

• 民法第348條 — 出賣人之移轉及交付義務
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除、防止侵害）
• 民法第184條 — 一般侵權行為之損害賠償
• 民法第231條 — 給付遲延之損害賠償責任
• 強制執行法第4條 — 執行名義之種類
• 強制執行法第128條 — 行為及不行為請求權之強制執行
• 民法第272條 — 連帶債務之規定

四、法律分析

(1) 出賣人之交付義務與違約責任
依民法第348條規定，出賣人有交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。當多數繼承人以出賣人身分出售繼承房屋時，即負有將房屋完整交付買受人之契約義務。若因其中一名共有繼承人拒絕搬遷物品致無法交屋，出賣人構成給付遲延，依民法第231條應對買受人負損害賠償責任。若買賣契約約定有遲延交屋之違約金條款，出賣人亦須依約給付違約金。

(2) 拒遷共有人之無權占有與侵權責任
房屋所有權移轉登記完成後，拒遷共有人已非所有權人，其個人物品占用買受人之房屋即屬無權占有。買受人得依民法第767條第1項前段請求返還所有物（排除占有障礙），亦得依同項中段請求排除侵害。此外，拒遷共有人之行為致出賣人違約或買受人無法使用房屋，構成民法第184條第1項前段之侵權行為，應對受害人負損害賠償責任。實務上，最高法院106年度台上字第2320號判決肯認，無權占有他人不動產者，所有權人得請求相當於租金之不當得利。

(3) 強制執行之程序
出賣人或買受人如以協商方式無法解決，須先取得法院之確定判決、和解筆錄或調解筆錄等執行名義（強制執行法第4條），再向管轄法院聲請強制執行。就遷讓房屋及搬遷物品之請求，屬行為請求權之執行，依強制執行法第128條規定，執行法院得定期命義務人履行，逾期不履行者，得由債權人委託第三人代為履行，費用由義務人負擔，或處義務人怠金。

五、結論與建議

結論：拒遷共有人於房屋所有權移轉後仍占用房屋屬無權占有，出賣人及買受人均得依法主張權利。出賣人應積極排除交屋障礙以免承擔遲延交付之違約責任，買受人則得以所有權人地位直接請求排除侵害。

1. 先以存證信函催告拒遷共有人於合理期限（如十四日）內搬遷個人物品，並保留送達證明。
2. 出賣人（其他繼承人）應儘速與買受人協商延期交屋事宜，避免違約金或損害賠償之擴大。
3. 若催告無效，買受人得向法院提起民事訴訟，請求拒遷共有人遷讓房屋及搬遷物品。
4. 訴訟前可先向法院聲請調解（民事訴訟法第403條），以較快速且低成本方式解決紛爭。
5. 取得確定判決或調解筆錄後，向法院民事執行處聲請強制執行，由執行人員到場搬遷物品。
6. 就拒遷期間所受損害（如買受人另行租屋費用、出賣人違約金支出），得另行請求侵權行為損害賠償或不當得利返還。
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