房仲未告知頂樓增建之解約爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過房屋仲介購買某地一棟三層樓老屋，交易完成並過戶後，始發現頂樓有未經主管機關許可之增建結構物。該頂樓增建部分在買賣過程中，仲介人員從未主動告知或於不動產說明書中載明。當事人認為此項違建嚴重影響房屋之使用價值及安全性，擬主張解除買賣契約並請求返還價金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 頂樓未經許可之增建是否構成民法第354條所定「物之瑕疵」，足以減少買賣標的物之價值或通常效用？
• 不動產經紀業者未於不動產說明書中記載頂樓增建之情事，是否違反不動產經紀業管理條例第22條及第24條之告知與調查義務？
• 買方是否得依民法第359條主張解除契約或減少價金？其行使權利是否已逾民法第365條所定之六個月除斥期間？
• 買方得否另依民法第360條，以賣方保證品質不符為由，請求不履行之損害賠償？
• 仲介業者對買方應負之賠償責任範圍為何？買方得否同時向賣方及仲介業者求償？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人解除契約或減少價金之權利
• 民法第360條 — 缺少保證品質之損害賠償
• 民法第365條 — 解除權或減少價金請求權之除斥期間
• 不動產經紀業管理條例第21條 — 經紀業者之忠實義務
• 不動產經紀業管理條例第22條 — 不動產說明書之製作義務
• 不動產經紀業管理條例第24條 — 經紀人員之調查義務與損害賠償

四、法律分析

(1) 頂樓增建構成物之瑕疵
依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。頂樓未經許可之增建，不僅面臨主管機關隨時拆除之風險（依建築法第86條），且因違建部分無法辦理保存登記，致使買受人無法就該部分主張完整所有權。實務上，最高法院103年度台上字第1521號判決指出，房屋之違建部分影響其交易價值及使用安全，應屬物之瑕疵。因此，頂樓增建確實構成足以減少房屋價值及通常效用之瑕疵。

(2) 仲介業者違反告知與調查義務
不動產經紀業管理條例第22條明定，經紀業者應製作不動產說明書，並由經紀人員簽章後交付買方。該說明書應詳實記載標的物之現況，包括有無增建或違建情形。同條例第24條更課予經紀人員調查義務，要求其對交易標的物進行合理之查證。本案仲介業者未將頂樓增建載入不動產說明書，已明顯違反上開規定。依同條例第26條，經紀業者因經紀人員執行業務之過失致交易當事人受損害者，應連帶負賠償責任。實務見解亦認為，仲介業者對於房屋有無違建之調查，屬其專業注意義務之範圍，不得以不知情為由免責。

(3) 買方行使解約權之要件與時效
買方得依民法第359條主張解除契約或減少價金。惟依民法第365條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間不行使而消滅；但自物之交付起經過五年者亦同。此六個月之期間為除斥期間，非消滅時效，不得中斷或延長。買方應於發現瑕疵後儘速通知賣方並行使權利。若買方能舉證賣方係故意不告知瑕疵，則依民法第360條規定，尚得請求不履行之損害賠償，不受前開除斥期間之限制。

(4) 損害賠償之請求對象與範圍
買方得同時向賣方及仲介業者主張權利。對賣方部分，除解除契約請求返還價金外，尚得請求因信賴契約有效所生之損害（如仲介費用、代書費、搬遷費等）。對仲介業者部分，依不動產經紀業管理條例第24條及民法第184條侵權行為之規定，請求因其未盡告知義務所致之損害賠償。買方亦得依消費者保護法相關規定主張權利，蓋不動產仲介服務屬消費性服務之一種。

五、結論與建議

結論：頂樓未經許可之增建構成物之瑕疵，房仲未於不動產說明書中載明增建事實，已違反不動產經紀業管理條例之告知義務。買方得依民法第359條主張解除契約或減少價金，並得向仲介業者請求損害賠償，但應注意六個月除斥期間之限制。

1. 立即以存證信函通知賣方及仲介業者，表明發現頂樓增建瑕疵並主張解除契約或減少價金，以保全除斥期間內之權利行使。
2. 蒐集並保全相關證據，包括買賣契約書、不動產說明書、仲介廣告文宣、頂樓增建現況照片及建物登記謄本等。
3. 向主管機關（地方政府建管處）查詢頂樓增建是否列為既存違建或已列入拆除排程，以評估後續風險。
4. 向不動產仲介業者所屬公會或各直轄市、縣（市）政府地政局提出申訴，要求調處。
5. 計算因頂樓增建所受之實際損害金額，包括房屋交易價值之減損、後續可能之拆除費用，以及因違建可能導致之保險理賠限制等。
6. 若協商不成，應於除斥期間屆滿前向法院提起民事訴訟，請求解除契約返還價金，或請求減少價金及損害賠償。
7. 委任專業不動產律師評估案件，研判是否同時對仲介業者提起侵權行為損害賠償之訴，以獲得完整之法律救濟。