都市更新交屋找補款遭拖欠

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之母親參與都市更新重建案，依權利變換計畫，建商於交屋及開立發票後應給付約新台幣100萬元之找補款。目前所有戶別均已售出，惟建商遲遲未撥付找補款項，屢次以銀行尚未撥款為由推託延宕。當事人家屬懷疑建商已將款項挪作他用，此外先前代收之稅款亦遭扣留未返還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商遲延給付找補款是否構成民法第229條之給付遲延？
• 建商以「銀行未撥款」為由延遲給付，是否為合理之免責事由？
• 建商若將應給付之找補款挪作他用，是否構成刑法第335條之侵占罪？
• 地主得否請求遲延利息及相關損害賠償？
• 代收稅款未返還之法律性質為何，地主應如何主張？

三、相關法條

• 民法第229條 — 給付遲延之要件與效力
• 民法第231條 — 遲延給付之損害賠償責任
• 民法第367條 — 買受人之價金給付義務
• 刑法第335條 — 普通侵占罪之構成要件
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求
• 民法第233條 — 遲延利息之計算
• 民法第541條 — 委任人取得權利之移轉義務（代收稅款）

四、法律分析

都市更新權利變換計畫中，找補款之給付屬建商依契約所負之金錢債務。依民法第229條規定，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起即負遲延責任。本案中，建商應於交屋及開立發票後給付找補款，此為契約約定之確定期限，建商逾期未付即構成給付遲延。建商以「銀行未撥款」為由抗辯，惟金錢債務之遲延不得以給付不能為免責事由，且建商與銀行間之融資安排屬其自身之資金調度問題，不得以此對抗地主之請求權。

就刑事責任而言，若建商已自銀行或買受人處取得應撥付予地主之款項，卻將之挪作他用而拒不給付，則可能構成刑法第335條之侵占罪。侵占罪之要件為「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物」。建商代為收受之找補款及代收稅款，其所有權歸屬地主，建商僅為持有人，若易持有為所有而挪用，即該當侵占罪之構成要件。惟實務上須舉證建商確已收受款項而故意不撥付，此部分之舉證有其難度。

關於代收稅款部分，建商係基於委任關係代地主收取，依民法第541條規定，受任人因處理委任事務所收取之金錢應交付予委任人。建商扣留代收稅款不還，地主得依委任關係及不當得利之規定請求返還。建議地主先以存證信函催告建商於合理期限內給付全部款項，逾期不履行再循訴訟途徑解決，同時可向地方政府都市更新主管機關陳情，請求介入協調。

五、結論與建議

結論：建商遲延給付找補款已構成給付遲延，地主有權請求給付本金、遲延利息及相關損害賠償。若建商確有挪用款項之事實，尚可能構成侵占罪之刑事責任。

1. 立即以存證信函催告建商於14日內給付全部找補款及代收稅款，並載明逾期將依法追究民、刑事責任。
2. 檢視都市更新權利變換契約書之內容，確認找補款金額、給付條件及期限等具體約定。
3. 向都市更新主管機關（地方政府都市發展局）提出陳情，請求行政介入協調或查核建商之財務狀況。
4. 蒐集建商已收受買賣價金之相關證據（如銀行撥款紀錄、交屋證明、發票等），作為訴訟中舉證之準備。
5. 委任律師提起民事訴訟，請求建商給付找補款本金、自遲延日起按年息百分之五計算之遲延利息，並聲請假扣押以保全債權。
6. 評估是否對建商提出刑法第335條侵占罪之刑事告訴，以施加壓力促使其儘速給付。
7. 聯繫其他同案地主，瞭解是否有相同遭遇，如有多人受害可考慮集體訴訟以降低個別訴訟成本。