承租人積欠農地租金且拒絕搬遷

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之祖父原將農地出租予承租人，租約期間為十年。祖父過世後，母親繼承該農地及租賃關係。目前租約已屆最後一年，家屬已通知承租人不再續約。然而，承租人拒絕繳納租金，聲稱「有錢再付」、「就是要拖」，並主張依土地法第117條享有優先承租權，威脅若家屬將土地出租他人即提起訴訟。承租人更宣稱可拖欠租金兩年而不受任何法律制裁。家屬欲了解如何合法終止租約、追討欠租及收回土地。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期後，出租人通知不續約是否即生終止效力？承租人可否主張優先承租權？
• 承租人積欠租金之行為，是否構成出租人提前終止租約之法定事由？
• 土地法第117條所定之優先承租權，於承租人違約欠租時是否仍得主張？
• 承租人主張可拖欠租金兩年不受制裁，此說法是否有法律依據？
• 出租人應如何合法追討欠租並請求返還農地？

三、相關法條

• 土地法第108條 — 租用基地建築房屋，承租人有優先承買權之相關規定
• 土地法第109條 — 耕地出賣時，承租人有優先承買權
• 土地法第117條 — 耕地租約期滿時，出租人如再出租，原承租人有優先承租之權
• 民法第440條 — 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告其支付，逾期不支付得終止契約
• 民法第450條 — 租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅
• 耕地三七五減租條例第17條 — 耕地租約於租期屆滿時，除出租人能收回自耕外，如承租人願繼續承租，應續訂租約
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後，承租人應返還租賃物

四、法律分析

首先，應釐清本案農地租約是否適用耕地三七五減租條例。若該租約係依耕地三七五減租條例訂立，則依該條例第17條規定，租期屆滿時，除非出租人符合法定收回自耕之要件，否則承租人願續租者，出租人即有續訂租約之義務，此情形下出租人之不續約通知恐無法生效。然而，若該租約係一般民法上之租賃契約，並非依三七五減租條例訂立，則依民法第450條規定，定期租賃於期限屆滿時消滅，出租人無須說明理由即可不續約。家屬首應確認租約之性質。

其次，就承租人積欠租金之法律效果而言，依民法第440條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限（通常為一個月以上）催告其支付，逾期仍不支付者，出租人得終止契約。此為法定之終止事由，不因承租人單方聲稱「可以拖兩年」而受影響。承租人所謂「拖欠兩年不受制裁」之說法，於法律上毫無依據。即便在三七五減租條例之架構下，依該條例第17條第1項第3款，承租人積欠地租達兩年之總額時，出租人亦得收回耕地。此規定係賦予出租人收回權之要件，並非允許承租人拖欠兩年之免責條款。

關於土地法第117條優先承租權之主張，該條規定耕地租約期滿時，出租人如再出租，原承租人有優先承租之權。然此權利之行使，前提為承租人於原租約存續期間已善盡承租人之義務，包括按時繳納租金。承租人若已違反租約義務、積欠租金，其信賴基礎已不存在，自不得再主張優先承租權。況且，出租人若決定不再出租而收回自用，則根本不發生優先承租權之問題。

五、結論與建議

結論：承租人積欠租金且拒絕搬遷之行為，已違反租賃契約之基本義務。出租人得依民法第440條催告後終止契約，並請求返還農地及追討欠租。承租人主張之優先承租權，因其違約欠租而不具正當性。「拖欠兩年不受制裁」之說法毫無法律根據。

1. 先確認農地租約之性質，釐清是否適用耕地三七五減租條例，以決定後續法律策略。
2. 立即以存證信函催告承租人於相當期限內（建議一個月）繳清積欠之全部租金，並保留郵局回執聯。
3. 催告期限屆滿仍未繳納者，再以存證信函通知終止租賃契約，並要求承租人於限期內返還農地。
4. 租約期滿或合法終止後，若承租人仍拒絕返還土地，應向法院提起返還土地之民事訴訟。
5. 同時向法院提起給付租金之訴訟，追討承租人積欠之全部租金及遲延利息。
6. 向鄉鎮公所申請調解，作為訴訟前之先行程序，調解成立之調解書與確定判決具有同等效力。
7. 委任專精農地糾紛之律師全權處理，確保程序完備，避免因法律程序瑕疵而影響權益。