撤銷不動產土地買賣契約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

一名82歲、教育程度有限且認知功能逐漸退化之老婦人，簽訂了一份土地買賣契約。據家屬指稱，老婦人係遭買受人與公證人聯合欺騙，在未充分理解契約內容之情況下簽名。該土地位於嘉義縣中埔鄉柏蠻埔段，買賣價金僅200萬元。然而，根據不動產估價及多位仲介之評估，該地區同等條件之土地市值應達數千萬元。買賣價金與市場行情存在極為懸殊之差距。賣方家屬認為此契約顯失公平，欲尋求法律途徑撤銷該買賣契約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 老婦人於認知功能退化之狀態下所為之意思表示，是否具有完全之行為能力？
• 買受人與公證人是否構成民法上之詐欺行為，使賣方得撤銷契約？
• 買賣價金與市價之重大落差，是否構成民法第74條暴利行為之要件？
• 撤銷權之行使期間為何？家屬可否代為行使？

三、相關法條

• 民法第74條 — 暴利行為：法律行為係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上給付顯失公平者，法院得撤銷或減輕其給付
• 民法第92條 — 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示
• 民法第93條 — 因被詐欺或被脅迫而撤銷意思表示之除斥期間為一年
• 民法第359條 — 買賣物有瑕疵時，買受人得解除契約或請求減少價金
• 民法第75條 — 無行為能力人之意思表示無效；無意識或精神錯亂中所為之意思表示無效
• 土地法第43條 — 土地登記具有絕對效力

四、法律分析

本案首應審究者，為老婦人簽約時之意思能力狀態。依民法第75條規定，無行為能力人之意思表示無效，而於無意識或精神錯亂中所為之意思表示亦屬無效。若老婦人於簽約時已因認知功能嚴重退化，致無法理解契約之內容與法律效果，則其意思表示可能自始無效。家屬應取得醫療機構之診斷證明，釐清老婦人簽約當時之精神狀態。若尚未達無行為能力之程度，但判斷力已明顯減弱，則可循民法第14條聲請監護宣告，以保障其權益。

其次，就詐欺之主張而言，依民法第92條，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷之。本案中，買受人與公證人涉嫌聯手欺騙老婦人簽約，若能證明買受人故意隱瞞土地真實價值或以不實資訊誤導老婦人，即構成詐欺。撤銷權之行使依民法第93條，應於發現詐欺後一年內為之，且自意思表示後十年內為限。家屬應盡速蒐集相關事證，於法定期間內行使撤銷權。

再者，本案之買賣價金200萬元與市價數千萬元之間存在極為懸殊之差距，已符合民法第74條暴利行為之「顯失公平」要件。買受人利用老婦人年邁、教育程度低且認知退化之弱勢地位，壓低價金以謀取暴利，法院得依聲請撤銷該法律行為或減輕賣方之給付義務。實務上，法院審酌暴利行為時，會綜合考量雙方之交易地位、資訊落差及價金與市價之比例關係。本案價金僅為市值之極小比例，應可認定為顯失公平。

五、結論與建議

結論：本案老婦人於認知功能退化之狀態下，遭詐欺簽訂顯失公平之土地買賣契約，家屬得依民法第75條主張意思表示無效、依第92條主張撤銷詐欺行為，或依第74條聲請法院撤銷暴利行為。鑑於買賣價金與市價差距極為懸殊，法律救濟成功之可能性甚高。

1. 立即取得醫療機構出具之老婦人認知功能診斷證明書，釐清簽約當時之精神狀態與意思能力。
2. 向法院聲請監護宣告或輔助宣告，以保障老婦人後續之法律行為與財產安全。
3. 蒐集土地市價之客觀證據，包括不動產估價報告、鄰近土地實價登錄資料及仲介評估意見。
4. 於發現詐欺後一年之除斥期間內，依民法第92條向買受人發送撤銷意思表示之存證信函。
5. 向法院提起民法第74條暴利行為撤銷之訴，請求撤銷該買賣契約或調整買賣價金。
6. 調查買受人與公證人之間是否有共謀之情事，必要時向檢察署提出詐欺罪之刑事告訴。
7. 委任專業不動產訴訟律師全權處理，避免因程序瑕疵或逾期而喪失法律上之救濟權利。