問題170：贈與子女之房產可否取消贈與

一、問題／事實整理

父母已將名下房產以贈與方式完成所有權移轉登記（過戶）予子女。嗣後因故需要出售該房產，父母詢問：若受贈之子女同意取消贈與，是否可以撤銷已完成之贈與並將房產移轉回父母名下。本案涉及之核心問題包括：（一）已完成過戶之贈與是否仍得撤銷或解除；（二）若將房產移轉回父母名下，其稅務上之效果為何（是否再次課徵贈與稅、契稅及土地增值稅等）；（三）是否由子女直接出售房產在稅務上更為有利。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 已完成所有權移轉登記之不動產贈與，贈與人是否仍得依法撤銷？雙方合意解除贈與契約之效力為何？
• 將房產由子女移轉回父母名下，該「返還」行為在稅法上如何定性？是否構成子女對父母之贈與而須課徵贈與稅？
• 房產回移過程中涉及之契稅、土地增值稅及印花稅等稅負應如何計算？
• 由子女直接出售房產與先回移再由父母出售，兩種方案之稅負比較為何？何者較為有利？

三、相關法條

• 民法第406條 — 稱贈與者，謂當事人一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。
• 民法第408條 — 贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。前項規定，於經公證之贈與或為履行道德上義務而為贈與者，不適用之。
• 民法第416條 — 受贈人對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者，或對於贈與人有扶養義務而不履行者，贈與人得撤銷其贈與。
• 遺產及贈與稅法第5條 — 財產之移動具有贈與性質者，以贈與論。
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅納稅義務人每年得自贈與總額中減除免稅額二百四十四萬元。
• 所得稅法第14條之4 — 房屋、土地交易所得之計算方式及稅率規定（房地合一稅）。
• 土地稅法第28條 — 已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。

四、法律分析

（1）已完成移轉登記之贈與的撤銷限制
依民法第408條，贈與物之權利未移轉前，贈與人得任意撤銷贈與。然而，本案房產已完成所有權移轉登記，贈與行為業已履行完畢，贈與人原則上不得再依第408條撤銷贈與。民法第416條雖規定特定事由之法定撤銷權（受贈人對贈與人有故意侵害行為或不履行扶養義務），但須符合該條所列之法定事由始得行使，且依第417條應於知悉後一年內為之。本案父母係因欲出售房產而擬取消贈與，並非基於第416條之法定撤銷事由，故不得依法單方撤銷。

（2）雙方合意解除贈與契約之可行性
雖贈與人不得單方撤銷已完成之贈與，但若贈與人（父母）與受贈人（子女）雙方合意解除贈與契約，依契約自由原則，法律上並無禁止。雙方得簽訂書面協議，由子女同意將房產移轉回父母名下。惟須注意，此種「合意解除」在民法上雖屬有效，但在稅法上之效果並非單純之「回復原狀」，稅捐機關將視為一次新的財產移轉行為（子女贈與父母或買賣），而非原始贈與之撤銷。因此，房產回移之過程將產生新的稅負。

（3）房產回移之稅務影響
若子女將房產無償移轉回父母名下，稅捐機關將認定為子女對父母之「贈與」，依遺產及贈與稅法之規定，子女為贈與人，須就超過每年免稅額（244萬元）之部分繳納贈與稅（稅率10%至20%）。此外，不動產移轉尚須繳納契稅（房屋評定現值之6%，贈與為6%）及土地增值稅（依土地公告現值漲價幅度按累進稅率計算）。若原始贈與時已繳納之贈與稅，不得因房產回移而退還。換言之，一來一回將產生兩次移轉之稅負，成本可能相當可觀。

（4）由子女直接出售之稅務比較
相較於先將房產回移再由父母出售，由子女直接出售在多數情況下更為有利。子女出售時須繳納房地合一稅，其取得成本以父母原始取得成本或贈與時之公告現值為準（取較高者），持有期間自父母原始取得日起算。若子女名下僅有該一戶且符合自住要件，更可適用自住優惠稅率。反之，若先回移再由父母出售，除多負擔一次移轉稅費外，父母出售時之取得成本將以子女贈與時之公告現值計算，且持有期間須重新起算，可能適用較高之稅率。建議委託稅務專業人員就兩種方案之實際稅負進行精算比較後再作決定。

五、結論與建議

已完成過戶之不動產贈與，贈與人不得任意撤銷，但雙方得合意解除。然而房產回移在稅法上視為新的移轉行為，將產生額外稅負。多數情況下，由子女直接出售房產在稅務上更為經濟。

1. 精算兩種方案之稅負差異：委託會計師或稅務代理人分別計算「子女直接出售」與「回移後由父母出售」兩種方案之總稅負（含贈與稅、契稅、土地增值稅、房地合一稅等），進行全面比較後再決定。
2. 評估子女出售之適用稅率：確認子女取得房產後之持有期間（自父母原始取得日起算）、是否符合自住優惠要件、取得成本之計算基準等，以精確估算房地合一稅額。
3. 避免不必要之回移：除非精算結果顯示回移後出售確實較為有利（此種情形極為罕見），否則應避免將房產回移父母名下，以免產生額外之贈與稅、契稅及土地增值稅。
4. 善用每年贈與免稅額：若確有必要回移，可考量分年度以每年244萬元贈與免稅額逐步移轉，惟不動產難以分割移轉，此方式之可行性有限。
5. 確認原始贈與之稅務申報：檢視原始贈與時之贈與稅申報情形，確認是否已依法申報及繳納，避免因回移行為引發稅捐機關對原始贈與之查核。
6. 簽訂書面協議明確權利義務：無論採何種方案，父母與子女間應就出售所得之分配、稅負之負擔、相關費用之分攤等事項簽訂書面協議，避免日後發生爭議。
7. 諮詢專業律師及會計師：本案涉及民法贈與撤銷、遺產及贈與稅法、所得稅法（房地合一稅）及土地稅法等多重法律與稅務問題，建議同時諮詢不動產律師及稅務會計師，制定最佳之處理方案。