問題164：土地增值稅的問題

一、問題／事實整理

屋主於民國七十八年（西元1989年）購入一棟房屋。該房屋所在區域於民國一○五年（西元2016年）後實施都市更新，房屋已完成都市更新改建。屋主現欲出售該不動產，希望瞭解出售時是否需繳納土地增值稅、都市更新對土地增值稅之計算有何影響，以及是否有稅務減免之優惠可供適用。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 經都市更新改建後之不動產出售時，土地增值稅之計算基準日為何？係以原始購入日或都市更新完成日為準？
• 都市更新條例所定之土地增值稅減免優惠內容為何？適用要件及期限為何？
• 屋主是否得適用自用住宅用地之優惠稅率（一生一次或一生一屋）？兩者之要件差異為何？
• 持有期間長達三十餘年，長期持有之土地增值稅減徵優惠如何計算？

三、相關法條

• 土地稅法第28條 — 已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。
• 土地稅法第34條 — 土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之（自用住宅優惠稅率，一生一次）。
• 土地稅法第34條之1 — 土地所有權人適用前條規定後，再出售其自用住宅用地，符合一定條件者，不受一次之限制（一生一屋）。
• 土地稅法第33條 — 土地增值稅之稅率，依土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額之倍數累進課徵。持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。
• 都市更新條例第67條 — 更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐：更新後土地移轉時，土地增值稅減徵百分之四十。
• 都市更新條例第68條 — 依本條例實施重建之更新地區，於更新後二年內，土地無償移轉者，免徵土地增值稅。
• 土地稅法第31條 — 土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除前次移轉現值或原規定地價後之餘額。

四、法律分析

（1）土地增值稅之基本計算架構
依土地稅法第28條及第31條之規定，土地增值稅係以土地漲價總數額為稅基，即以本次移轉之申報移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）後之差額計算。本案屋主於民國七十八年購入，若此後未曾移轉，則前次移轉現值為七十八年購入時之公告土地現值。經都市更新改建後，土地可能有重新分配或權利變換之情形，此時前次移轉現值之認定將因都市更新之方式（協議合建或權利變換）而有不同。若為權利變換，則以權利變換前之原土地現值為基準；若為協議合建，則視具體合建契約之約定而定。

（2）都市更新之土地增值稅減免優惠
都市更新條例第67條明定，經都市更新重建後之土地於移轉時，土地增值稅得減徵百分之四十。此一減免優惠之適用無期限限制，只要該土地確屬經核定之都市更新地區並已完成更新重建即可。此外，都市更新條例第68條規定，更新後二年內之無償移轉（如贈與），得免徵土地增值稅。屋主如於出售時主張適用第67條之減徵優惠，應備妥都市更新核定函及完工證明等相關文件，向稅捐稽徵機關申請。

（3）自用住宅用地優惠稅率之適用
屋主如符合土地稅法第34條之要件，得申請適用自用住宅用地之優惠稅率百分之十（即「一生一次」）。要件包括：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記、出售前一年內無出租或營業使用、都市土地面積不超過三公畝。若屋主先前已使用過「一生一次」之優惠，仍得評估是否符合土地稅法第34條之1「一生一屋」之要件，即出售時土地所有權人及其配偶、未成年子女名下僅有一處自用住宅用地，且持有並設籍滿六年、出售前五年內無出租或營業使用。兩者之優惠稅率均為百分之十，大幅低於一般稅率。

（4）長期持有之減徵優惠
依土地稅法第33條第7項之規定，持有土地年限超過二十年者，就土地增值稅超過最低稅率（百分之二十）部分減徵百分之二十；超過三十年者減徵百分之三十；超過四十年者減徵百分之四十。屋主自民國七十八年持有至今已逾三十六年，如適用一般稅率，得就超過百分之二十之部分主張減徵百分之三十。惟此長期持有減徵與自用住宅優惠稅率不得同時適用，屋主應委請稅務專業人員試算兩種方案之稅額差異，選擇最有利之方案。

五、結論與建議

屋主出售經都市更新改建後之不動產，除一般土地增值稅外，尚有都市更新減徵百分之四十、自用住宅優惠稅率百分之十、長期持有減徵等多項稅務優惠可供適用。應妥善規劃以最大化節稅效益。

1. 確認都市更新減徵之適用資格：至都市更新主管機關（直轄市或縣市政府都市發展局）取得都市更新事業計畫核定函及完工備查函影本，確認本案確屬都市更新條例適用範圍，以主張土地增值稅減徵百分之四十。
2. 評估自用住宅優惠稅率之可行性：確認屋主或其配偶、直系親屬是否於該地設有戶籍登記、出售前一年內是否有出租或營業使用之情形、都市土地面積是否在三公畝以內。若未曾使用「一生一次」優惠，應優先評估適用之可能性。
3. 試算不同稅務方案之稅額：委請會計師或地政士分別試算以下方案之土地增值稅額：（一）一般稅率加長期持有減徵加都市更新減徵；（二）自用住宅優惠稅率加都市更新減徵。比較後選擇稅負最低之方案。
4. 確認前次移轉現值之認定基準：至地政事務所調閱土地登記謄本及異動索引，確認前次移轉現值之正確金額。若都市更新過程中有權利變換之情形，應釐清變換後土地之前次移轉現值如何認定。
5. 注意自用住宅設籍及使用之時間要件：若預計適用「一生一屋」優惠，應確認持有及設籍已滿六年，且出售前五年內未有出租或營業使用。若尚未滿足時間要件，可考慮延後出售時點。
6. 備妥相關申報文件：出售時應備妥土地增值稅申報書、都市更新相關核定文件、戶籍謄本、自用住宅切結書等，於所有權移轉登記前向稅捐稽徵機關完成申報。
7. 諮詢稅務專業人員：本案涉及都市更新稅務減免、自用住宅優惠稅率及長期持有減徵等多重稅務規定之交互適用，建議委請熟悉不動產稅務之會計師或地政士提供專業節稅規劃。