案件內容與法律分析
一、問題／事實整理
承租人支付兩個月押金並簽訂一年期租賃契約，契約載明「不得提前終止」。然而，房東口頭同意若承租人未住滿一年，將退還一個月押金，並將此承諾手寫記載於承租人所持之契約副本上。惟此手寫記載並未出現在房東所持之契約副本中。嗣後承租人提前搬離，房東拒絕返還押金，辯稱該手寫記載係承租人自行添加，並非房東所書寫或同意之內容。（LawChain 原文）
基於台灣不動產法律實務
二、爭點
- 房東口頭同意退還一個月押金之承諾，是否構成契約之一部分或獨立之合意？其法律效力為何？
- 僅記載於承租人契約副本上之手寫註記，在證據法上之證明力如何？房東否認該註記之效力時，承租人應如何舉證？
- 租約約定「不得提前終止」，承租人提前搬離之法律效果為何？房東得否據此主張沒收全部押金？
- 押金返還請求權之法律依據及時效為何？
三、相關法條
四、法律分析
（1）口頭補充約定之法律效力
依民法第153條之規定，契約以當事人意思表示一致為成立要件，不以書面為必要。房東口頭同意退還一個月押金之承諾，若確實存在，在法律上構成對原租約押金約款之補充合意，與書面契約具有同等效力。租賃契約為諾成契約，不以書面為成立要件（僅有超過一年之不動產租賃需以字據為之）。因此，房東不得僅以該約定未記載於其所持之契約副本上為由，否認該口頭約定之存在及效力。關鍵在於承租人能否舉證證明該口頭約定確實存在。
（2）手寫註記之證據力與舉證方法
承租人契約副本上之手寫註記，在訴訟上屬於書證之一種。若房東否認該筆跡為其所書寫，承租人得聲請法院囑託鑑定機關進行筆跡鑑定，以確認該註記是否為房東之筆跡。此外，承租人亦得提出其他補強證據，例如：簽約當時在場之第三人（如仲介人員、親友）之證詞、簽約過程之錄音或錄影、與房東事後就押金退還事宜之通訊紀錄（如Line對話、簡訊等）。法院將綜合全部證據資料，依自由心證判斷該手寫註記之真偽及口頭約定是否存在。
（3）提前終止與押金沒收之合理性
租約約定「不得提前終止」，承租人提前搬離構成違約。然而，房東不得逕行主張沒收全部押金作為違約金。押金之性質為擔保租金給付及損害賠償之擔保金，依土地法第99條之規定，出租人應於租賃關係消滅時返還押金。房東僅得就承租人實際積欠之租金及實際造成之損害（如修繕費用等）自押金中扣抵。若租約將押金沒收約定為提前終止之違約金，承租人得依民法第252條主張違約金過高請求法院酌減。
（4）押金返還請求權之行使
承租人之押金返還請求權於租賃關係消滅時即可行使。依民法第125條之規定，一般請求權之消滅時效為十五年。承租人應先以存證信函催告房東於合理期限內返還應退之押金，載明金額計算方式及法律依據。若房東仍拒絕返還，承租人得向法院提起給付之訴或聲請支付命令。鑑於押金金額通常不高，承租人亦得考慮向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解成立之效力等同法院確定判決。
五、結論與建議
房東口頭同意退還一個月押金之承諾，若能舉證證明，在法律上具有拘束力。即使無法證明該口頭約定存在，承租人之押金返還請求權仍受法律保護，房東不得任意沒收押金。
- 蒐集並保全所有證據：妥善保存記載手寫註記之契約副本正本，切勿遺失或毀損。同時蒐集與房東之所有通訊紀錄（Line對話、簡訊、電子郵件等），尤其是任何涉及押金退還約定之對話內容。
- 尋找簽約在場證人：回想簽約當時是否有第三人在場見證，如仲介人員、親友、鄰居等，請其提供書面證詞或願意出庭作證之承諾。
- 發送存證信函催告返還：以存證信函正式催告房東於收函後七日內返還應退之押金，詳述口頭約定之內容、手寫註記之事實，並附上相關證據影本。存證信函具有送達證明之效力，可作為日後訴訟之證據。
- 聲請筆跡鑑定之準備：若進入訴訟程序且房東否認手寫註記為其所書寫，承租人得聲請法院囑託鑑定。事先蒐集房東其他確認為其筆跡之文件樣本（如簽約時之簽名、其他書面文件等），以供鑑定比對。
- 考慮聲請調解：向租賃物所在地之鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解程序免費且程序較訴訟簡便。調解成立後經法院核定，具有與確定判決同一之效力。
- 評估訴訟途徑：若調解不成立，得向法院提起給付押金之訴。押金金額若在新臺幣五十萬元以下，適用小額訴訟程序，程序簡便且裁判費較低。
- 諮詢專業律師：本案涉及契約解釋、證據法則、押金返還及違約金酌減等多重法律問題，建議諮詢專業律師評估最佳之維權策略及勝訴機率。
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