問題147：租約到期點交完成後房東才提出修繕問題而不退還押金

一、問題／事實整理

承租人於店面租約到期後進行點交程序，點交時提及店面門板非其拆卸，而係原先即被放置於陽台。房東當場表示不記得門板情形，同意不要求恢復原狀，並承諾退還押金。然而點交完成兩天後，承租人詢問押金退還進度時，房東態度改變，改口要求承租人須先重新安裝門板後方退還押金。承租人面臨房東事後翻悔、拒絕退還押金之困境，欲瞭解點交完成後房東能否再行提出新要求，以及應如何維護自身權益。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 點交程序完成且房東當場同意不要求恢復原狀，該同意是否具有法律拘束力？房東事後能否反悔？
• 房東於點交完成兩天後始提出門板修繕要求並以此為由扣留押金，是否構成違約或權利濫用？
• 若房東能證明門板原本完好係承租人毀損，在點交已完成之情況下，房東得否仍主張恢復原狀？
• 承租人得透過何種法律途徑請求房東退還押金？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。
• 民法第455條 — 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產力至為返還時為止。
• 民法第431條 — 承租人之損害賠償請求權及出租人之損害賠償請求權、費用償還請求權，均自租賃關係終止時起，二年間不行使而消滅。
• 民法第153條 — 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
• 民法第148條 — 權利之行使不得以損害他人為主要目的。行使權利履行義務，應依誠實信用方法。
• 民法第259條 — 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。

四、法律分析

（1）點交完成之法律效果與房東同意之拘束力
點交程序之目的在於確認租賃物之現況並移交予出租人，其性質類似於雙方對租賃物返還狀態之驗收確認。當房東於點交時當場同意不要求承租人就門板進行恢復原狀，且承諾退還押金，此等意思表示依民法第153條已構成雙方就點交結果之合意。此合意具有法律上之拘束力，房東不得於事後片面反悔推翻。實務上，點交完成通常視為出租人已確認租賃物之返還狀態，除有隱蔽瑕疵之情形外，出租人事後不得再以點交時已可見之問題主張扣押押金。

（2）房東事後改口之法律評價
房東於點交完成兩天後始提出門板修繕要求，此舉違反其先前同意不要求恢復原狀之承諾，構成違反誠信原則（民法第148條第2項）。門板之狀態在點交時已可目視確認，並非隱蔽瑕疵，房東當時已知悉此一情況並明確同意不予追究。依禁反言原則及誠信原則，房東不應被允許事後翻悔。此外，即使房東主張門板係承租人所毀損，其舉證責任在於房東，且在房東已明確表示不追究之後，該權利已因房東之免除意思表示而消滅。

（3）押金返還之請求與救濟途徑
租賃關係終止且點交完成後，房東即有義務返還押金。房東以事後始提出之門板問題扣留押金，欠缺正當事由。承租人得先以存證信函催告房東限期退還押金，載明點交時房東已同意不要求恢復原狀之事實。若房東仍拒絕退還，承租人得向法院提起返還押金之訴，或先行聲請調解。訴訟中，承租人應提出點交時之錄音、錄影、通訊紀錄或證人等證據，證明房東確實同意不追究門板問題。若押金金額不超過五十萬元，可利用小額訴訟程序，以較簡便快速之方式取得判決。

五、結論與建議

房東於點交時已明確同意不要求恢復門板原狀並承諾退還押金，事後改口要求安裝門板並以此扣留押金，違反誠信原則且欠缺法律依據。承租人有權請求房東退還全部押金。

1. 蒐集點交時之證據：彙整點交當日之錄音、錄影、照片或通訊軟體對話紀錄，特別是房東同意不要求恢復原狀及承諾退還押金之相關內容，作為維權之關鍵證據。
2. 寄發存證信函催告退還押金：以存證信函正式催告房東，引述點交時之同意內容，要求於合理期限（如7至14日）內退還全部押金，並載明逾期將依法提起訴訟。
3. 保留房東事後改口之證據：保存房東事後要求安裝門板之通訊紀錄或錄音，以證明房東係於點交完成後始提出新要求，而非點交時即已主張之事項。
4. 聲請調解優先處理：向租屋所在地之調解委員會聲請調解，以較低成本及較快速之方式解決爭議。調解成立效力等同法院確定判決。
5. 提起小額訴訟：若調解不成立且押金金額在十萬元以下，可利用小額訴訟程序向法院請求返還押金，程序簡便且通常一次開庭即可終結。
6. 諮詢專業律師：若押金金額較大或證據較為複雜，建議諮詢律師評估訴訟策略及勝訴可能性，以最有效之方式追回押金。