交屋後賣方遺留物品未搬走之法律處理分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）購買房屋後，於交屋當天發現賣方遺留大量物品於屋內未搬走。買方多次要求賣方處理，賣方均不願意配合清除。買方已開始繳納房貸利息，卻無法正常使用房屋，亟欲了解應如何依法處理賣方遺留之物品。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方於交屋後遺留物品未搬清，是否構成不完全給付或債務不履行？
• 買方得否逕行處分或丟棄賣方遺留之物品？
• 買方因無法使用房屋所生之損害（如房貸利息），得否向賣方請求賠償？
• 買賣契約就交屋條件有無特別約定？若無約定應如何處理？

三、相關法條

• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第229條 — 給付遲延
• 民法第231條 — 遲延賠償責任
• 民法第348條 — 出賣人移轉財產權及交付標的物之義務
• 民法第767條 — 所有物返還請求權（排除侵害）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

房屋買賣契約中，賣方之主給付義務包含移轉所有權及交付房屋。所謂「交付」，不僅指形式上之點交，更應使買方得以完整使用收益該房屋。賣方於交屋時遺留大量物品未搬清，致買方無法正常使用房屋，應構成民法第227條第1項所稱之不完全給付。買方得依同法第226條及第227條，請求賣方負損害賠償責任，包括因無法使用房屋所增加之房貸利息負擔。

關於遺留物品之處理，由於該等物品之所有權仍歸屬賣方，買方不得逕行丟棄或處分，否則可能構成毀損他人之物之爭議。正確做法為先以存證信函催告賣方於合理期限（通常為七至十五日）內自行搬清物品，並載明逾期未清者，買方將代為清理，清理費用由賣方負擔。若賣方屆期仍不處理，買方即得自行或委託清潔公司清除物品，並保留清理費用之收據，日後向賣方求償。

另外，若買賣契約書中有關於交屋條件之特別約定（如約定賣方應於交屋前清空屋內物品），則賣方之違約更為明確，買方得依契約約定主張違約責任。實務上，不動產買賣契約書（尤其透過仲介簽訂者）通常會就交屋點交事項有所約定，建議買方詳閱契約條款，確認有無相關約定。如有約定而賣方違反，買方亦得請求仲介協助催告處理。

五、結論與建議

結論：賣方交屋後遺留物品不處理，構成不完全給付，買方得請求賣方限期清除並賠償損害。買方不得逕行丟棄物品，應先催告再代為處理。

1. 立即以存證信函通知賣方，限期七至十五日內搬清屋內遺留物品，並保留郵局寄送回執。
2. 詳閱買賣契約書中關於交屋、點交之條款，確認賣方是否有清空房屋之義務及違約處理方式。
3. 拍照或錄影詳細記錄遺留物品之現況、數量及位置，作為日後求償之證據。
4. 若透過仲介交易，應要求仲介介入協調賣方處理，仲介有居間協助之義務。
5. 催告期限屆至後賣方仍未處理，得自行或委託清潔公司清理，保留費用單據向賣方求償。
6. 就因遲延使用房屋所生之損害（如額外房貸利息、無法出租之租金損失等），一併向賣方主張損害賠償。
7. 如賣方拒絕配合且金額較大，可考慮向法院提起民事訴訟或聲請調解，請求清除物品及損害賠償。