已付定金房東反悔不租之加倍返還定金法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人看中某頂樓加蓋之租屋，經接洽後與房屋所有權人簽訂租賃契約，當場支付部分定金並於數日內匯款補足，合計定金五千元。雙方另建立通訊群組以便溝通租賃事宜。嗣後房屋所有權人透過其子在群組中通知，因先前討論之條件無法接受，決定不出租。當事人欲了解房東是否應加倍返還定金，以及若房東僅願退還原定金金額時得採取之法律行動。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東收取定金後反悔不出租，是否構成可歸責於房東之事由致契約不能履行？
• 房客得否依民法第249條請求房東加倍返還定金？
• 房東之子代為簽約及通知解約，其法律效力為何？
• 房客除加倍返還定金外，得否另行請求其他損害賠償？

三、相關法條

• 民法第248條 — 定金之交付為契約成立之證據
• 民法第249條 — 定金之效力（加倍返還、沒收定金）
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第103條 — 代理行為之效力歸屬於本人
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人事由致給付不能之損害賠償

四、法律分析

本案房屋所有權人（房東）已收取定金並與當事人簽訂租賃契約，租賃契約業已成立。依民法第248條規定，定金之交付為契約成立之證據。嗣後房東透過其子通知不出租，屬於房東片面拒絕履行已成立之契約，構成可歸責於受定金當事人之事由致契約不能履行。依民法第249條第3款規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。因此，房東應返還當事人一萬元（原定金五千元之加倍金額）。

關於房東之子代為簽約及通知解約部分，依民法第103條規定，代理人於代理權限內以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。本案房東之子係受房東授權處理房屋出租事宜，其代為簽約及接洽房客之行為應對房東發生效力。同理，其於群組中通知不出租之行為亦應視為房東之意思表示，房東不得以「係兒子個人決定」為由推卸責任。通訊群組中之對話紀錄可作為證明房東反悔之重要證據。

至於損害賠償部分，依民法第249條第3款之規定，加倍返還定金已屬損害賠償之預定。惟若當事人因房東反悔而受有超過定金金額之實際損害（例如緊急另覓住處之費用差額、搬遷費用等），依民法第226條規定，仍得就超過定金之損害部分另行請求賠償。然本案定金金額僅五千元，加倍返還亦僅一萬元，若提起訴訟之成本（律師費用及裁判費）可能超過請求金額，建議先以存證信函催告，必要時再向鄉鎮市區公所聲請調解。

五、結論與建議

結論：房東收取定金後反悔不出租，構成可歸責於受定金當事人之事由，應依民法第249條第3款加倍返還定金。房客得請求房東返還一萬元。

1. 保存通訊群組中房東（或其子）通知不出租之對話紀錄截圖，作為房東反悔之關鍵證據。
2. 保留租賃契約書、定金收據、匯款紀錄等文件正本，證明契約已成立及定金已交付。
3. 以存證信函通知房東，依民法第249條第3款規定，請求於合理期限內加倍返還定金一萬元。
4. 若房東收到存證信函後仍僅願退還五千元原定金而拒絕加倍返還，可向鄉鎮市區公所聲請調解。
5. 調解不成立時，因請求金額在十萬元以下，得向法院提起小額訴訟，程序簡便且裁判費低廉。
6. 若因房東反悔致需另覓住處而產生額外費用（如短期旅館費、搬家費等），保留相關收據，得一併請求損害賠償。