共有房屋土地分割以利辦理貸款之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人繼承父親遺留之房屋已達四年，該房屋及坐落土地與親戚各持有二分之一之應有部分。當事人欲辦理房屋貸款，銀行要求提供全部權狀，惟親戚拒絕提供其持有之權狀。當事人欲了解如何辦理房屋及土地之分割，以利後續獨立辦理貸款。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人之一得否單獨以其應有部分辦理抵押貸款？是否必須全體共有人同意？
• 共有人得否隨時請求分割共有物？有無限制？
• 共有房屋土地之分割方式有哪些？各有何利弊？
• 裁判分割之訴訟程序及費用為何？

三、相關法條

• 民法第819條 — 共有物之處分及應有部分之自由處分
• 民法第823條 — 共有物分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法（協議分割與裁判分割）
• 民法第824條之1 — 共有物分割之效力
• 土地登記規則第100條 — 共有物分割之登記

四、法律分析

首先，就共有人以應有部分辦理貸款而言，依民法第819條第1項規定，各共有人得自由處分其應有部分，包括將應有部分設定抵押權。因此，當事人理論上可以其二分之一之應有部分向銀行設定抵押權辦理貸款，無需其他共有人同意。惟實務上銀行多不願意受理僅以應有部分設定抵押之貸款，因為共有物之應有部分在拍賣時價值較低，且銀行就應有部分之抵押權僅及於該應有部分，不及於全部共有物。

關於共有物之分割，依民法第823條第1項規定，各共有人除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割共有物。本案房屋土地為繼承取得之共有，若繼承時未約定不分割期限，當事人即得隨時主張分割。分割方式依民法第824條規定，分為協議分割與裁判分割。協議分割須全體共有人同意，若親戚不同意，當事人得向法院訴請裁判分割。

裁判分割之方式，法院得依據共有物之性質及各共有人之利害關係，採原物分割（將房屋土地實際分割為各自獨立之部分）或變價分割（將共有物拍賣後按應有部分分配價金）。惟房屋通常難以原物分割，法院實務上常採變價分割或以金錢補償之方式處理。值得注意的是，裁判分割之訴訟標的價額以共有物之價值為計算基準，訴訟費用按標的價額依比例繳納。分割確定後，各共有人得持法院判決至地政事務所辦理分割登記。

五、結論與建議

結論：共有人得隨時請求分割共有物。若協議分割不成，得向法院訴請裁判分割。分割完成後即可以單獨所有之房屋土地辦理貸款。

1. 先以書面（存證信函）通知親戚，表達分割共有物之意願，並提出具體之分割方案，嘗試協議分割。
2. 若親戚同意分割，雙方可協議分割方式後，共同至地政事務所辦理共有物分割登記。
3. 若親戚拒絕協議，委託律師向法院提起分割共有物之訴訟，請求法院裁判分割。
4. 訴訟前先至地政事務所申請土地建物登記謄本及地籍圖，了解房屋土地之確切位置、面積及使用分區。
5. 評估房屋土地之市場價值，委託不動產估價師進行鑑價，作為分割方案及補償金額之參考依據。
6. 在分割訴訟期間，亦可先詢問銀行是否願意以應有部分設定抵押辦理貸款，以解決短期資金需求。
7. 考慮是否可由當事人以金錢補償方式取得親戚之應有部分，以達成單獨所有並簡化後續貸款程序。