公寓大廈管理費分攤與大公小公區分定義之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為社區管理委員會委員，近期修訂管理費及規約時，對於大公與小公之區分產生疑義。當事人提出三項問題：第一，共用部分是否可分為大公（費用由管理費支出）與小公（費用由該區住戶負擔）；第二，社區中庭花園及地下車道（法定空地）主要由特定區住戶使用，若需修繕可否視為小公由該區住戶負擔；第三，有住戶主張以土地持分來定義大小公，全住戶共同持有土地之地上設備為大公，部分住戶持有土地之地上設備為小公，此定義方式是否正確。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈之共用部分如何區分為大公與小公？法律上之定義與判斷標準為何？
• 中庭花園及地下車道之修繕費用，應歸屬大公由全體住戶分擔，或歸屬小公由特定區住戶負擔？
• 以土地持分作為區分大小公之依據，是否有法律上之正當性？
• 規約得否就共用部分之費用分擔另為約定？其效力與限制為何？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分修繕管理費用之分擔
• 公寓大廈管理條例第7條 — 不得約定專用之共用部分
• 公寓大廈管理條例第18條 — 公共基金與管理費
• 公寓大廈管理條例第3條 — 用詞定義（共用部分、約定專用部分等）
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共用部分

四、法律分析

所謂「大公」與「小公」並非法律上之正式用語，而係不動產實務上之慣用稱呼。大公一般指全體區分所有權人共有之共用部分，如建築物之外牆、屋頂、大廳、機電室等，其修繕費用依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。小公則指僅由部分區分所有權人共有之共用部分，如各棟之樓梯間、電梯、梯廳等，依同條規定，由該共有之區分所有權人按其應有部分比例分擔。

關於中庭花園及地下車道，依公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，且其中約定專用部分之範圍不得涵蓋連通數個專有部分之走廊或樓梯等。地下車道作為全體住戶出入之通道，屬於全體住戶均可通行之共用部分，性質上歸屬大公，其修繕費用應由管理費支出。中庭花園部分則須視建物登記謄本之記載，若登記為全體區分所有權人共有，即屬大公；若僅登記為特定區住戶共有，則可視為小公處理。規約亦得就此另為合理約定。

至於以土地持分定義大小公之主張，並無法律依據。土地所有權狀所記載之持分比例，反映的是土地所有權之應有部分，與建物共用部分之大小公歸屬係屬不同概念。大小公之判斷應依建物登記謄本中共用部分之登記記載為準，即以建物測量成果圖所標示之共用部分範圍及其所對應之區分所有權人為判斷依據，與土地持分無直接因果關係。

五、結論與建議

結論：大公與小公應依建物登記謄本之共用部分記載區分，非以土地持分為準。地下車道屬大公，中庭花園視登記情形而定。規約得就費用分擔另為合理約定。

1. 調閱社區全部建物登記謄本及建物測量成果圖，確認各共用部分之登記範圍及其對應之區分所有權人。
2. 依建物登記謄本之記載，將共用部分區分為全體共有（大公）與部分共有（小公），作為修訂規約之依據。
3. 就地下車道之修繕費用，明確於規約中載明屬大公性質，由全體住戶之管理費支出。
4. 中庭花園若登記為全體共有但主要由特定區住戶使用，可於規約中約定修繕費用由使用區住戶分擔，但須經區權會決議通過。
5. 向住戶說明土地持分與大小公為不同法律概念，避免錯誤認知引發爭議。
6. 修訂後之規約草案應提交區分所有權人會議表決通過，始具拘束力。