問題140：租店面遇到有人來跟房東討債

一、問題／事實整理

承租人承租一處店面經營商業。近來，債務催收人員反覆前來店面向房東之兒子催討債務。催收人員不僅撥打店面電話要求承租人代為傳話或付款，更數度親自到場，在店面門口與店內向承租人及員工施壓。此等行為已嚴重驚嚇顧客，導致客源流失、店面聲譽受損，營業額明顯下滑。承租人面臨營業損失持續擴大之困境，亟需了解其法律權利及救濟途徑。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 房東之兒子之債務致催收人員騷擾承租人之店面，是否構成出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務？
• 債務催收人員對無關第三人（承租人）之騷擾行為，是否構成刑事犯罪或違反社會秩序維護法？
• 承租人因催收騷擾所受之營業損失，得向何人請求損害賠償？請求權基礎為何？
• 承租人是否得以此為由終止租約？終止後得否請求搬遷費用及營業損失之賠償？
• 承租人得否請求減少租金以反映租賃物使用收益受妨害之程度？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。
• 民法第435條 — 租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。如其存餘部分不能達租賃之目的者，承租人得終止契約。
• 民法第227條 — 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
• 民法第184條 — 因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。
• 刑法第304條 — 以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑（強制罪）。
• 刑法第305條 — 以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，處二年以下有期徒刑（恐嚇危害安全罪）。
• 社會秩序維護法第68條 — 藉端滋擾住戶、工廠、公司行號、公共場所或公眾得出入之場所者，處三日以下拘留或新臺幣一萬二千元以下罰鍰。

四、法律分析

（1）出租人之保持義務與不完全給付
依民法第423條，出租人不僅於交付租賃物時應使其合於約定之使用收益狀態，於租賃關係存續中亦應持續保持之。本案承租人承租店面之目的在於經營商業，正常營業之環境為約定使用收益之核心要素。房東之兒子之債務問題導致催收人員反覆前往店面騷擾，已嚴重妨害承租人之正常營業活動。雖然催收行為並非房東本人直接所為，但催收人員係因房東之家庭成員（兒子）之債務而前來房東所有之不動產，此等妨害與房東之人際關係及財產管理密切相關。房東有義務處理其家庭成員之債務問題，或至少採取積極措施排除催收人員對承租人之干擾（例如告知催收人員該店面已出租予第三人，債務人並不在此營業）。若房東經承租人通知後仍未採取有效措施排除妨害，即構成違反保持義務之不完全給付，承租人得依民法第227條主張損害賠償。

（2）對催收人員之刑事及行政法救濟
催收人員對承租人之騷擾行為，可能構成多項刑事犯罪及行政違規。首先，催收人員撥打店面電話要求承租人代為付款，承租人對房東兒子之債務並無任何清償義務，催收人員以此方式施壓構成刑法第304條強制罪之嫌（使人行無義務之事）。其次，若催收人員於店面門口或店內以言語或行為威脅，致承租人及員工心生恐懼，可能構成刑法第305條恐嚇危害安全罪。此外，催收人員反覆前往店面滋擾之行為，違反社會秩序維護法第68條之規定（藉端滋擾公司行號），警察機關得依法處以拘留或罰鍰。承租人應於催收人員到訪時立即報警處理，並保留相關蒐證資料（如錄影、錄音、通話紀錄等），作為後續提出告訴或檢舉之證據。

（3）營業損失之賠償請求
承租人因催收人員之騷擾行為所受之營業損失，得分別向不同主體請求賠償。對房東方面，承租人得依民法第227條不完全給付之規定，主張房東未盡保持義務所生之損害賠償，包括因營業額下降所造成之營業利潤損失。對催收人員及其委託人（債權人）方面，承租人得依民法第184條第1項後段（故意以背於善良風俗之方法加損害於他人）主張侵權行為損害賠償。承租人應蒐集營業額下降之具體證據，如事件發生前後之營業報表、發票紀錄、POS系統數據等，以證明損害之範圍。

（4）租約終止與租金減少之選擇
承租人得視情況選擇不同之法律途徑。若催收騷擾情形嚴重，已致店面無法正常營業，承租人得類推適用民法第435條第2項之規定，主張租賃物之使用收益已無法達到租賃目的而終止契約。終止後，承租人得向房東請求因提前終止所生之搬遷費用、裝潢殘值損失及其他合理費用。若承租人仍欲繼續經營，則得先以存證信函催告房東限期排除妨害，同時依民法第435條第1項類推適用之精神，請求按受妨害之程度減少租金。此外，承租人亦得考慮與房東協商，於租約中增訂房東應排除第三人干擾之條款，並約定違反時之違約金，以預防日後再度發生類似情形。

五、結論與建議

承租人面對因房東家庭成員債務所衍生之催收騷擾，在法律上擁有多重救濟途徑，包括對房東之契約請求、對催收人員之刑事告訴、以及向債權人之侵權行為損害賠償。

1. 立即報警處理並蒐證：於催收人員到訪時立即撥打110報警，並以手機錄影、錄音存證。保留催收人員之名片、聯絡電話、到訪時間紀錄等。每次報警應取得報案三聯單，建立完整之騷擾紀錄。
2. 發送存證信函予房東：以存證信函正式通知房東，詳述催收人員騷擾之事實經過、造成之營業損失，要求房東於合理期限內（如7日）排除此等妨害，並告知逾期未處理將依法主張減少租金或終止租約及損害賠償。
3. 對催收人員提出刑事告訴：至轄區警察局對催收人員提出刑法第304條強制罪及第305條恐嚇罪之刑事告訴，同時檢舉其違反社會秩序維護法第68條之行為。
4. 蒐集營業損失之證據：彙整店面在催收騷擾事件發生前後之營業額比較資料，包括統一發票存根聯、POS系統銷售紀錄、銀行入帳明細等，以量化營業損失之具體金額。
5. 向房東請求減少租金或損害賠償：若房東未能有效排除催收騷擾，承租人得依民法第227條不完全給付之規定，請求減少租金或賠償營業損失。亦得評估是否終止租約並請求搬遷及相關費用之賠償。
6. 諮詢專業律師：本案涉及租賃契約義務、不完全給付、侵權行為損害賠償及刑事告訴等多重法律問題，建議儘速諮詢熟悉商業租賃糾紛之專業律師，制定最有利之維權策略。