土地上建物遭要求拆屋還地之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

民國74年，當事人之父親經爺爺口頭同意，於爺爺名下約五十餘坪之土地上興建房屋，建物所有權人登記為父親。雙方未訂立書面租賃契約或使用借貸契約，僅有口頭同意。近期因家族爭產糾紛，爺爺受叔叔脅迫，擬將該筆土地出售予第三人，或以該土地設定抵押借款，若無力清償則由法院拍賣。當事人欲了解土地遭出售或拍賣後，父親是否需拆屋還地，以及是否得主張法定地上權或優先承購權。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 父親基於口頭使用借貸關係占有土地建屋，於土地所有權移轉後是否仍有合法占有權源？
• 土地遭出售或拍賣後，新地主是否得請求父親拆屋還地？
• 父親是否得依民法第838條之1主張法定地上權？
• 父親是否符合民法第769條時效取得地上權之要件，進而主張優先承購權？
• 建物是否已辦理保存登記對拆屋還地之影響為何？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權（拆屋還地之請求權基礎）
• 民法第769條 — 以所有之意思占有他人未登記之不動產達二十年者，得請求登記為所有人（時效取得）
• 民法第772條 — 前五條之規定於所有權以外財產權之取得準用之（時效取得地上權）
• 民法第838條之1 — 法定地上權
• 土地法第104條 — 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權
• 民法第470條 — 使用借貸之返還時期

四、法律分析

關於土地出售後是否需拆屋還地之問題，首須釐清父親占用土地之法律關係。父親於民國74年經爺爺口頭同意在其土地上建屋，此法律關係之性質應屬使用借貸（民法第464條以下）。使用借貸為債之關係，僅於當事人間有效，不具物權效力，故當土地所有權移轉予第三人時，新地主不受該使用借貸契約之拘束。新地主得依民法第767條請求父親拆屋還地，除非父親能舉證其有其他合法占有權源。

關於建物保存登記之影響，若父親之建物已辦理保存登記（即取得建物所有權狀），則該登記可作為當初確實獲得土地所有人同意而建屋之間接證明。實務上，法院審理拆屋還地案件時，會審酌建物取得保存登記之事實，作為認定占有權源之參考。然而，保存登記本身並非占有權源，僅能作為輔助證據，新地主仍可能主張拆屋還地。

關於法定地上權之主張，民法第838條之1規定，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。然本案土地與建物自始分屬不同人所有（土地為爺爺所有、建物為父親所有），故不符合法定地上權「土地與建物同屬一人」之要件，父親無法主張法定地上權。

關於時效取得地上權之可能性，依民法第772條準用第769條規定，以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地達二十年者，得請求登記為地上權人。本案父親自民國74年起在爺爺土地上建屋使用，至今已逾四十年，形式上似符合時效取得地上權之年限要件。惟實務上須注意，父親係基於爺爺之「同意」而使用土地，其占有性質為「借用」而非「以行使地上權之意思」占有，此點可能成為主張時效取得之障礙。若能證明占有之始即有行使地上權之意思，則得向地政機關申請時效取得地上權之登記，登記後即得依土地法第104條主張優先承購權。

五、結論與建議

結論：土地出售或拍賣後，因口頭使用借貸關係不具物權效力，新地主原則上得請求拆屋還地。父親因土地與建物非同屬一人所有，無法主張法定地上權。惟若能證明係以行使地上權之意思占有土地逾二十年，得嘗試主張時效取得地上權。

1. 確認建物是否已辦理保存登記（取得建物所有權狀），若尚未辦理應儘速補辦，作為占有權源之佐證。
2. 蒐集民國74年建屋當時之相關證據，包括鄰居證詞、建屋照片、繳納房屋稅紀錄等，以證明確經土地所有人同意建屋。
3. 評估是否符合時效取得地上權之要件，若有主張空間，應儘速向地政事務所申請地上權之時效取得登記。
4. 若爺爺係受叔叔脅迫而處分土地，可考慮依民法第92條主張該處分行為因脅迫而得撤銷。
5. 若土地進入法院拍賣程序，應注意拍賣公告之內容及期間，評估是否有資力優先承購或參與競標。
6. 委託律師發存證信函予爺爺及叔叔，表明父親對土地上建物之權利，並警告其不得任意處分損害父親權益。
7. 儘速諮詢專業律師，就個案事實擬定完整之訴訟策略，以保障父親之居住權益。