房屋買賣遭惡意假扣押致無法交屋之買方自保與救濟分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買一間房屋，買賣價金約1,200萬元，原定於某年四月初辦理交屋。然而交屋前，前屋主以不合理之理由向法院聲請假扣押，並提供約200萬元擔保金，致該房屋遭假扣押而無法順利完成交屋及移轉登記。當事人認為此假扣押係惡意為之，目的在阻撓交易進行，亟欲了解如何在法律上自保並排除假扣押之障礙。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 前屋主以何種理由聲請假扣押？其假扣押之聲請是否具備法定要件？
• 買方如何聲請撤銷或對抗該假扣押裁定？
• 買方是否得提供反擔保以撤銷假扣押？反擔保金額如何計算？
• 因假扣押導致無法交屋，買方得向何人請求損害賠償？
• 賣方對於前屋主之假扣押行為是否應負擔保責任？

三、相關法條

• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償（惡意假扣押致他人受損害）
• 民法第349條 — 出賣人之權利瑕疵擔保責任
• 民法第353條 — 權利瑕疵擔保之損害賠償
• 民法第226條 — 給付不能之損害賠償
• 土地登記規則第141條 — 查封、假扣押登記之限制處分效力

四、法律分析

假扣押係債權人為保全金錢債權之強制執行，聲請法院對債務人之財產為禁止處分之保全程序。依民事訴訟法第522條規定，債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。法院為假扣押裁定時，通常僅審查債權人是否釋明有假扣押之原因及請求，並命債權人供擔保。本案前屋主以約200萬元擔保金聲請假扣押，表示法院已准許該假扣押裁定。

買方之救濟途徑有數端：第一，依民事訴訟法第530條規定，對假扣押裁定聲明不服者，得提起抗告。惟須注意假扣押裁定之相對人通常為債務人（即賣方），買方作為第三人是否得聲明不服，須視具體情形而定。第二，買方得依民事訴訟法第533條準用第530條之規定，聲請法院命假扣押聲請人限期起訴，若聲請人未於限期內起訴，法院得依聲請撤銷假扣押裁定。第三，最實際之途徑為由賣方（房屋所有權人）提供反擔保聲請撤銷假扣押，反擔保金額通常為假扣押所保全之債權金額。

至於損害賠償問題，若前屋主之假扣押確屬惡意濫訴（即不具正當債權基礎而濫行聲請假扣押），買方得依民法第184條侵權行為向前屋主請求因假扣押所受之損害（如遲延交屋之利息損失、額外租金支出等）。此外，買方亦得向賣方主張權利瑕疵擔保責任（民法第349條），因賣方有義務使買方取得無負擔之所有權，若因第三人之假扣押導致無法交屋，賣方應負排除障礙之義務及遲延交屋之損害賠償責任。最高法院94年度台上字第456號判決指出，假扣押之聲請人如因假扣押不當致他人受有損害，應負損害賠償責任。

五、結論與建議

結論：買方面對前屋主之惡意假扣押，可透過要求賣方提供反擔保撤銷假扣押、對假扣押裁定提起抗告或聲請限期起訴等方式排除障礙。同時得向前屋主請求侵權行為損害賠償，並向賣方主張權利瑕疵擔保責任。

1. 立即委請專業律師調閱假扣押裁定內容，了解前屋主主張之債權基礎及假扣押範圍。
2. 催促賣方儘速處理假扣押問題，要求賣方提供反擔保以撤銷假扣押，使交屋得以進行。
3. 以存證信函通知賣方限期排除假扣押障礙並完成交屋，載明逾期將追究違約責任。
4. 聲請法院命假扣押聲請人（前屋主）限期起訴，若逾期未起訴即可聲請撤銷假扣押。
5. 蒐集因遲延交屋所受損害之證據（如額外租金支出、貸款利息損失等），以備日後求償。
6. 評估是否對前屋主提起侵權行為損害賠償訴訟，請求因惡意假扣押所生之全部損害。
7. 檢視買賣契約中關於交屋遲延、違約責任及解除契約之相關約定，評估各種處理方案之利弊。