租屋仲介隱瞞嫌惡設施（納骨塔）之仲介費返還法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過仲介租屋，看房時詢問大樓對面一棟建築之用途，仲介詢問同事後回覆為「清真寺」。當事人認為清真寺不影響居住，遂於當天完成簽約並繳交仲介費。入住後方得知該建築實為納骨塔，隔日立即向仲介反應，但仲介訊息不讀不回、電話不接。當事人自行聯繫房屋管理人後，管理人同意取消合約並退還押金與租金，惟仲介堅持不退還仲介費。仲介主管更表示若當事人被管理人扣一個月押金，仲介才願退還仲介費。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 仲介將納骨塔誤稱為清真寺，是否違反不動產經紀業管理條例之據實告知義務？
• 因仲介提供錯誤資訊導致合約取消，仲介是否仍有請求報酬之權利？
• 承租人得依何種法律依據請求返還仲介費？
• 仲介主管要求承租人被扣押金才退仲介費之附加條件是否合理？
• 納骨塔是否屬於應主動告知之嫌惡設施？

三、相關法條

• 民法第567條 — 居間人之報酬請求權
• 民法第571條 — 居間人違反忠實義務喪失報酬請求權
• 民法第88條 — 意思表示錯誤之撤銷
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

本案仲介將對面之納骨塔誤稱為清真寺，無論係故意隱瞞或過失誤認，均已違反居間人之忠實義務。依民法第571條規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。納骨塔屬於一般社會觀念上之「嫌惡設施」，其存在足以影響承租意願及租金行情，仲介未能正確告知此重要資訊，已違反忠實義務及據實告知義務。

依不動產經紀業管理條例之規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向當事人說明不動產之重要事項，其中包括周遭環境有無嫌惡設施。納骨塔、殯儀館、墳墓等均屬應揭露之嫌惡設施。仲介未據實告知，甚至提供錯誤資訊，其行為已違反專業義務。依最高法院101年度台上字第1821號判決意旨，居間人負有據實報告義務，違反者應負損害賠償責任。

就仲介費返還之法律依據，可從多重角度主張：第一，依民法第571條，仲介違反忠實義務，喪失報酬請求權，已收取之仲介費屬無法律上原因之利益，承租人得依民法第179條不當得利請求返還；第二，承租人因仲介提供錯誤資訊而為錯誤之意思表示，得依民法第88條或第92條撤銷租賃契約，契約撤銷後仲介之居間行為基礎消滅，報酬請求權亦隨之消滅。至於仲介主管要求承租人被扣押金始退仲介費之附帶條件，完全缺乏法律依據，係無理之要求。仲介費退還與否，應以仲介是否盡忠實義務為斷，與承租人和管理人間之押金結算無關。

五、結論與建議

結論：仲介提供錯誤資訊（將納骨塔說成清真寺）違反忠實義務及據實告知義務，喪失報酬請求權。承租人得依不當得利請求返還仲介費，仲介主管附加之退費條件無法律依據。

1. 以存證信函通知仲介公司，援引民法第571條主張仲介違反忠實義務，限期返還仲介費。
2. 保存與仲介及仲介主管之所有對話紀錄，特別是仲介回答「清真寺」之證據。
3. 蒐集該建築確為納骨塔之證據（如政府登記資料、新聞報導、現場照片等）。
4. 向各縣市政府地政局不動產經紀業管理單位投訴該仲介公司違反據實告知義務。
5. 若仲介拒絕退還，可向法院提起小額訴訟請求返還仲介費及相關損害賠償。
6. 確認管理人已依約退還押金及租金，取得退還證明作為合約確已取消之佐證。
7. 日後租屋應自行查證周遭環境，不宜完全倚賴仲介提供之資訊。