租約押金糾紛：房東扣押金與合意解約之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人於四月一日以每月租金新臺幣兩萬五千元加兩個月押金承租房屋。入住後發現樓上（房東父母住處）經常有重物掉落聲響，多次向房東反映均未獲解決。房東於四月八日主動提出可以解約，承租人於四月十日同意解約。然而房東隨後要求扣除兩個月押金作為違約金及家具費用，並威脅若承租人於四月三十日前未搬離將提告侵占罪，五月一日未收到房租亦將提告。承租人欲瞭解：（一）此情形是否構成雙方合意解約？（二）以押金抵扣房租後搬離是否有法律風險？（三）房東威脅提告侵占罪是否構成恐嚇罪？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東主動提出解約、承租人同意，是否構成雙方合意解約？合意解約後是否仍有違約金之適用？
• 房東得否以押金充作違約金？押金與違約金之法律性質有何不同？
• 承租人未繳租金而自行以押金抵扣，是否構成違約？有何法律責任？
• 房東以提告侵占罪威脅承租人搬離，是否構成刑法上之恐嚇罪？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第424條 — 租賃物之瑕疵（危害承租人安全或健康時得終止契約）
• 民法第249條 — 定金之效力
• 民法第252條 — 違約金之酌減
• 租賃住宅市場發展及管理條例第3條 — 押金不得超過兩個月租金
• 刑法第320條 — 竊盜罪
• 刑法第335條 — 侵占罪
• 刑法第305條 — 恐嚇危害安全罪

四、法律分析

關於合意解約之認定，房東於四月八日主動提出解約之意思表示，承租人於四月十日表示同意，雙方就終止租賃契約達成合意，構成合意解約。合意解約係雙方合意終止契約關係，與一方違約而由他方行使終止權不同。既為合意解約，原則上雙方均無違約責任，房東不得主張承租人違約而扣除押金作為違約金。

押金（擔保金）之性質為擔保承租人履行租賃契約義務之金錢擔保，於租賃關係終止且承租人返還租賃物後，出租人應返還押金，僅得就承租人積欠之租金、損害賠償等債權主張抵扣。押金與違約金性質不同，房東不得逕行將押金充作違約金。若租約中有違約金條款，且違約金過高，承租人亦得依民法第252條請求法院酌減。

關於承租人自行以押金抵扣房租之問題，實務上承租人不得單方面主張以押金抵充租金，因押金之返還須待租賃關係終止且承租人交還房屋後始得請求。承租人若不繳租金，房東仍得請求給付租金。建議承租人應正常繳納租金至搬離為止，待交還房屋後再向房東請求返還押金。

至於房東以提告侵占罪威脅承租人搬離，實務上房東若認為承租人於租約終止後仍占用房屋，提出侵占或竊佔告訴屬於行使合法權利之手段，通常不構成刑法第305條恐嚇危害安全罪。恐嚇罪係以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事通知他人，使其生畏懼心，而房東表示要依法提告，屬合法權利之行使，非以不法手段加害。

五、結論與建議

結論：房東主動提出解約且承租人同意，構成合意解約，房東不得主張違約金。押金應於交還房屋後返還，承租人不宜自行以押金抵扣租金。房東依法提告之表示通常不構成恐嚇罪。

1. 保留房東主動提出解約之對話紀錄（簡訊、LINE訊息等），作為合意解約之證據。
2. 正常繳納租金至搬離交還房屋為止，避免產生積欠租金之爭議。
3. 於約定日期前搬離並完成交屋點交，拍照存證記錄房屋現況。
4. 交屋後以存證信函向房東請求返還兩個月押金，載明合意解約之事實及法律依據。
5. 房東若拒絕返還押金，得向法院提起返還押金之訴訟或聲請調解。
6. 關於樓上噪音問題，保留向房東反映之紀錄，作為房東未維護租賃物品質之佐證。
7. 諮詢律師評估是否得依民法第424條主張租賃物瑕疵，強化合意解約非可歸責於承租人之論據。