建商出售唯一出入路地予第三方之通行權保障法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買建商所興建之透天厝，因位於社區最末端，唯一的對外出入口須經由一條路地通行。購買時建商口頭表示該路地免費供住戶使用，待日後政府徵收後才無法停車，但通行仍無問題。然而，建商近期竟將該路地出售予第三方，當事人擔憂新地主可能禁止通行或要求支付通行費用，對日常出入造成嚴重影響。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人對該路地是否享有袋地通行權？其法律依據為何？
• 建商口頭承諾路地免費使用是否具法律效力？得否拘束路地之新買受人？
• 路地所有權移轉予第三方後，通行權是否繼續存在？
• 建商出售路地之行為是否構成對買方之不完全給付或詐欺？
• 該路地是否可能已具備既成道路之性質而不得阻斷通行？

三、相關法條

• 民法第787條 — 袋地通行權
• 民法第789條 — 因土地一部讓與或分割而生之通行權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之賠償
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分
• 都市計畫法第50條 — 公共設施用地之徵收

四、法律分析

本案最重要之法律保障為民法第789條之規定。該條明定，因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人得通行其他讓與或分割後之土地以至公路，且不以支付償金為必要。建商將整塊基地分割為多筆土地興建透天厝出售，其中路地即為分割後之一部分。建商嗣後將路地出售予第三方，致當事人之土地不通公路，依本條規定，當事人有權無償通行該路地。

此通行權為法定物權性質之權利，具有對世效力，不因路地所有權之移轉而消滅。即使路地已出售予第三方，新地主仍有容忍通行之義務，且不得向當事人請求支付償金。最高法院85年度台上字第1781號判決即明確指出，民法第789條之通行權係基於土地分割或讓與而生之法定通行權，具有物權之效力，繼受人不得主張不受拘束。

此外，建商銷售時口頭承諾路地供住戶使用，事後卻出售予第三方，雖口頭承諾之舉證較為困難，但若有其他住戶可為證人或銷售文件佐證，建商此行為可能構成民法第227條不完全給付（未依債之本旨為給付），當事人得向建商請求損害賠償。另需注意，若該路地長期供不特定多數人通行，已具備「既成道路」之性質，依司法院大法官釋字第400號解釋意旨，即便為私有土地，所有權人不得完全排除他人通行。

五、結論與建議

結論：當事人依民法第789條享有法定無償通行權，不因路地所有權移轉而消滅，新地主不得阻止通行。建商出售路地之行為可能構成不完全給付，當事人得另行求償。

1. 至地政事務所調閱路地及自家土地之登記謄本與地籍圖，確認土地分割歷史及相鄰關係。
2. 蒐集建商當初銷售時有關路地使用之承諾證據（銷售文件、廣告DM、證人等）。
3. 若新地主有阻擋通行之行為，以存證信函通知其依法有容忍通行之義務。
4. 聯合社區其他住戶共同主張通行權，集體向新地主交涉或共同委任律師處理。
5. 向建商發存證信函主張不完全給付之損害賠償責任，要求賠償因路地出售所受之損害。
6. 評估是否向地政機關申請確認該路地具有既成道路之性質，以進一步保障通行權。
7. 諮詢專業不動產律師，評估是否需提起確認通行權存在之訴訟，以取得法院判決確保權利。