法拍取得地上物遭地主圍籬阻擋通行之救濟法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人經由法院拍賣程序，僅取得坐落他人土地上之地上建物所有權，未同時取得基地之土地所有權。取得建物後，地主在建物前後設置圍籬，致當事人完全無法進出使用該建物。當事人面臨購得建物卻無法使用之困境，亟需瞭解法律上可採取之救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 法拍取得地上建物後，建物所有人對基地是否有合法使用權？是否適用民法第425條之1推定租賃關係？
• 地主設置圍籬阻擋建物所有人進出，是否構成對所有權之妨害？
• 建物所有人得否主張民法第787條袋地通行權？
• 建物所有人對地主得主張何種法律救濟？是否得請求損害賠償？

三、相關法條

• 民法第425條之1 — 土地與房屋分屬不同人時推定有租賃關係
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（排除侵害、防止侵害）
• 民法第787條 — 袋地通行權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第838條之1 — 法定地上權
• 土地法第104條 — 基地租用之優先購買權

四、法律分析

本案核心問題在於法拍取得地上建物後，建物所有人對基地有無合法使用權。依民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」若原來土地與建物同屬一人，嗣後僅建物遭法拍而由當事人取得，則當事人與地主間推定有租賃關係存在。

此外，依民法第838條之1規定，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。此法定地上權之效力較租賃關係更為強大，地上權人對土地有直接使用之物權，地主不得任意排除。最高法院104年度台上字第1562號判決亦指出，法拍取得地上建物之買受人，得主張法定地上權以保障其對基地之使用。

就地主設置圍籬阻擋進出之行為，無論建物所有人係基於推定租賃關係或法定地上權而使用基地，地主均不得妨礙其對建物之使用。建物所有人得依民法第767條所有物妨害排除請求權，請求地主拆除圍籬並恢復通行。若因無法使用建物而受有損害（如無法出租之租金損失），尚得依民法第184條請求損害賠償。在程序上，若情況急迫，亦得聲請法院為定暫時狀態之假處分，命地主暫先拆除圍籬。

五、結論與建議

結論：法拍取得地上建物之當事人，依法對基地有合法使用權（法定地上權或推定租賃），地主不得以圍籬阻擋進出。當事人得訴請排除侵害並拆除圍籬，同時請求損害賠償。

1. 先確認原土地與建物是否同屬一人所有後才分離，以判斷是否適用民法第425條之1或第838條之1。
2. 調閱法拍公告及拍賣筆錄，確認拍賣條件中有無土地使用權之相關記載。
3. 以存證信函通知地主，主張對基地之合法使用權，限期拆除圍籬恢復通行。
4. 拍照錄影存證圍籬設置情形，保全無法使用建物之相關損害證據。
5. 如地主拒絕拆除，向法院提起排除侵害之訴，並聲請假處分以緊急恢復通行。
6. 評估與地主協商購買土地或簽訂正式租約之可能性，以長期解決土地使用權問題。
7. 委任熟悉不動產法拍案件之律師，全面評估法定地上權或推定租賃之法律地位及後續策略。