房屋代銷業務謊報單坪實價之詐欺與消費者保護法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購屋時，代銷業務口頭表示該房屋總坪數為27.59坪、總價736萬元，換算每坪不到26.5萬元。然而簽約後當事人發現，該27.59坪之坪數包含了雨遮等附屬建物面積。依107年1月1日起實施之新制，雨遮不得計入房價。當事人認為業務以灌入雨遮面積之方式降低單坪報價，有虛報單坪實價之嫌，欲瞭解是否可據此提告求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 代銷業務將雨遮面積計入總坪數以降低單坪報價，是否構成民法上之詐欺？
• 107年1月1日後雨遮不得登記之規定，對本案買賣契約有何影響？
• 業務口頭報價是否構成要約或廣告內容之一部分，對賣方有拘束力？
• 買方得否依消費者保護法主張不實廣告之損害賠償？
• 買方是否得主張物之瑕疵擔保或錯誤撤銷其意思表示？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示者得撤銷之
• 民法第88條 — 意思表示錯誤之撤銷
• 民法第359條 — 物之瑕疵擔保減少價金請求權
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告內容真實
• 土地法第47條之3 — 不動產說明書應記載事項
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪

四、法律分析

本案代銷業務於銷售過程中，以包含雨遮面積之總坪數計算單坪價格，使買方誤認每坪價格較低。依內政部106年修正之地籍測量實施規則，自107年1月1日起，屋簷及雨遮不再測繪登記為附屬建物，亦不得計入買賣坪數。若本案房屋係107年1月1日後取得建照者，雨遮面積不應列入坪數計算；若係之前取得建照者，雖仍得登記為附屬建物，但業務以此灌水計算單坪價格，仍有不實告知之嫌。

在民事救濟方面，買方得主張之途徑有三。其一，依民法第92條主張因被詐欺而撤銷買賣之意思表示，惟須證明業務有故意詐欺之意圖及因果關係，舉證難度較高。其二，依民法第88條主張意思表示錯誤（對物之性質有錯誤），於知悉後一年內得撤銷之。其三，依民法第359條主張物之瑕疵擔保，認為實際可使用坪數與業務告知不符，請求減少價金。此外，依消費者保護法第22條，企業經營者應確保廣告內容之真實，若代銷業務之口頭銷售說明可認定為廣告之一部分，買方得據此向建商或代銷公司請求損害賠償。

在刑事方面，若業務確有故意以不實坪數及單價欺騙買方，使買方陷於錯誤而簽約付款，可能構成刑法第339條詐欺取財罪。惟刑事詐欺之構成要件較嚴格，須證明行為人之主觀詐欺故意。實務上，最高法院106年度台上字第200號判決指出，銷售人員之口頭說明若與書面契約不一致，應以書面契約為準，但不影響買方就口頭不實告知另行主張權利。建議買方保全業務口頭說明之證據（如錄音、LINE對話紀錄等）以利後續主張。

五、結論與建議

結論：代銷業務以含雨遮之坪數計算單坪價格，有不實告知之嫌，買方得依民法詐欺撤銷、意思表示錯誤、瑕疵擔保或消費者保護法等規定主張權利。關鍵在於證據之保全與舉證。

1. 立即保全代銷業務口頭說明之相關證據，包括LINE對話紀錄、錄音檔、銷售文宣及DM等。
2. 調閱買賣契約書及不動產說明書，確認書面記載之坪數組成（主建物、附屬建物、公設等）。
3. 至地政事務所申請建物登記謄本，確認實際登記坪數及雨遮面積。
4. 計算扣除雨遮後之實際單坪價格，與業務口頭報價進行比對，量化價差損失。
5. 先向建商或代銷公司提出書面申訴，主張減少價金或損害賠償。
6. 如協商不成，可向消費者保護官申訴或至消費爭議調解委員會申請調解。
7. 諮詢專業律師評估提起民事訴訟或刑事告訴之可行性及勝訴機率。