姐妹共有房產變更為單獨所有之移轉方式與稅務分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（姊姊）當初購屋時，父親要求讓妹妹也持有一半所有權，姊姊基於一家人之考量同意。然而購屋後所有貸款均由姊姊獨自負擔，妹妹未曾分擔。隨著經濟壓力增大，姊姊漸感難以承受，評估家人經濟狀況後，希望將妹妹之持分移轉至自己名下，使房產變更為姊姊單獨所有。當事人欲了解可行之移轉方式及相關稅務負擔。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 妹妹持分移轉予姊姊，以買賣、贈與或共有物分割何種方式較為有利？
• 各種移轉方式之稅務負擔（土地增值稅、契稅、贈與稅、所得稅）分別為何？
• 姊姊獨自負擔全部貸款，能否主張妹妹之持分實質上為借名登記？
• 若妹妹不同意移轉持分，姊姊有何法律救濟途徑？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分及優先購買權
• 民法第823條 — 共有物之分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅免稅額
• 民法第406條 — 贈與之定義
• 土地登記規則第104條 — 共有物分割登記

四、法律分析

共有房產移轉為一人單獨所有，主要有三種方式：買賣移轉、贈與移轉及共有物分割。各種方式之法律效果及稅務負擔不同，應視個案情形評估最有利之方式。

第一種方式為買賣移轉，即姊姊以市價向妹妹購買其持分。此方式需繳納土地增值稅（由妹妹負擔）、契稅（由姊姊負擔，稅率為房屋評定現值之6%）。若交易價格低於公告現值，稅務機關得依時價核定課稅。此方式之優點在於法律關係明確，且姊姊日後出售時持有期間可接續計算。惟需注意，二親等間之買賣，國稅局可能推定為贈與並課徵贈與稅，姊妹須能證明確有金流交付。

第二種方式為贈與移轉。依遺產及贈與稅法第22條規定，每年贈與免稅額為244萬元，若妹妹持分之公告現值未超過免稅額，即無需繳納贈與稅。此方式仍需繳納土地增值稅及契稅。惟若姊姊主張妹妹之持分實質為借名登記（因全部貸款由姊姊支付），則塗銷借名登記並回復真正所有權人之名義，非屬贈與行為，不課贈與稅。但借名登記之舉證難度較高，需有充分之金流紀錄佐證。最高法院106年度台上字第1678號判決指出，主張借名登記者應就借名關係之成立負舉證責任。

第三種方式為共有物分割，依民法第823條，共有人得隨時請求分割共有物。惟本案為一棟房屋之分別共有，原物分割有實際上之困難，通常會採價金補償方式，即由一方取得全部所有權，另一方取得金錢補償。此方式之稅務負擔通常最低，因分割共有物之土地增值稅得申請不課徵。

五、結論與建議

結論：姊姊欲取得妹妹之持分，以共有物分割方式稅務負擔最低；若採買賣方式需注意二親等買賣之贈與推定問題；若能證明借名登記關係成立，則回復登記最為有利。

1. 先與妹妹溝通取得同意，確認妹妹願意配合辦理持分移轉。
2. 整理所有貸款繳付紀錄及金流證明，為可能之借名登記主張備妥證據。
3. 向地政事務所查詢房屋及土地之公告現值，計算各種移轉方式之稅務負擔。
4. 諮詢稅務專業人士或會計師，比較買賣、贈與及共有物分割三種方式之稅負差異。
5. 若採共有物分割方式，雙方簽署協議分割書並辦理分割登記。
6. 若妹妹不同意移轉，評估向法院訴請裁判分割共有物或主張借名登記之可行性。
7. 委任代書或律師協助辦理移轉登記手續，確保程序合法完備。