鄰屋空屋積水致壁癌之損害賠償請求權分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之鄰居數年前進行房屋拆除工程後中途放棄，致鄰房呈半拆除之空屋狀態。因建築結構不完整，雨水長期積蓄於該空屋三樓，並持續滲漏至當事人住家共用牆面，造成當事人住家牆壁嚴重壁癌及油漆剝落，約每半年即需重新修繕一次。當事人委請之施工師傅確認漏水源頭來自鄰房。當事人曾多次以簡訊聯繫鄰居要求處理，惟鄰居均以「自家狀況應自行處理」為由拒絕負責。該漏水問題已持續約七年。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 鄰居未維護其建築物致積水滲漏損害他人房屋，是否構成侵權行為？
• 當事人得否同時請求排除侵害（修繕漏水源頭）及損害賠償（已支出之修繕費用）？
• 漏水損害持續七年，是否已罹於消滅時效？
• 當事人延遲通知鄰居是否影響其請求權之行使？

三、相關法條

• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 民法第191條 — 土地上工作物所有人之損害賠償責任
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（排除侵害、防止侵害）
• 民法第774條 — 相鄰關係之注意義務
• 民法第197條 — 侵權行為損害賠償請求權之消滅時效
• 民法第213條 — 損害賠償之方法（回復原狀）
• 民法第216條 — 損害賠償之範圍

四、法律分析

就侵權行為之成立而言，鄰居為其建築物之所有人，依民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生已盡相當之注意者，不在此限。本案鄰居將建築物拆除至半途即放棄，未採取任何防水措施致雨水積蓄並滲漏至鄰房，顯屬對建築物之保管有欠缺，應推定其有過失，鄰居須舉證證明其已盡相當注意義務始得免責。

此外，依民法第774條相鄰關係之規定，土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害。鄰居放任空屋積水滲漏損害當事人房屋，亦違反相鄰關係之注意義務。當事人得依民法第767條所有權之物上請求權，請求鄰居排除侵害（修繕漏水源頭、做好防水工程），並得依民法第184條侵權行為請求已發生之損害賠償（歷次修繕壁癌之費用）。

關於消滅時效之問題，依民法第197條第1項規定，侵權行為損害賠償請求權自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自有侵權行為時起，逾十年者亦同。惟本案漏水為持續性侵害行為，每次漏水造成新損害即產生新的請求權，時效應分別自各次損害發生時起算。因此，雖漏水已持續七年，但近兩年內發生之損害仍在時效期間內。且排除侵害之物上請求權（民法第767條）不受侵權行為二年短期時效之限制，當事人仍得請求排除現存之漏水侵害。

五、結論與建議

結論：鄰居未善盡建築物保管義務致積水滲漏損害當事人房屋，應依民法第191條負損害賠償責任。當事人得同時請求排除侵害及賠償損害，漏水為持續性侵害，近期損害未罹於時效。

1. 發存證信函予鄰居，正式催告其限期修繕漏水源頭，並載明如不處理將循法律途徑解決。
2. 蒐集並保存所有損害證據：壁癌照片（附拍攝日期）、歷次修繕之估價單及收據、施工師傅之書面證明。
3. 保留與鄰居之所有通訊紀錄（簡訊、通訊軟體對話截圖），證明已多次催告及鄰居拒絕處理之事實。
4. 向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，此為提起訴訟前之必要程序（民事訴訟法第403條）。
5. 調解不成立時，向法院提起民事訴訟，同時請求：（一）排除侵害（命鄰居修繕漏水源頭）；（二）損害賠償（已支出之修繕費用）。
6. 訴訟中得聲請法院囑託專業機構進行漏水鑑定，確認漏水成因及來源，鑑定費用得於勝訴後向對方請求負擔。
7. 考慮是否向主管建築機關檢舉鄰房為危險建築物，促使主管機關命其所有人限期修繕或拆除。