已故被繼承人名下土地因外國人無法過戶之遺產處理分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人在申報被繼承人（祖父）之遺產稅時，發現被繼承人名下有一筆家族不知情之土地。經詢問長輩後得知，該筆土地約30年前已出售予外國人，但因買方為外國人身分，依土地法限制無法辦理所有權移轉登記，導致土地迄今仍登記在被繼承人名下。當事人擔憂該筆土地是否須列入遺產課稅，以及如何妥善處理此一歷史遺留問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 被繼承人生前出售土地但未辦理過戶，該筆土地是否仍屬遺產範圍而須課遺產稅？
• 土地法對外國人取得土地之限制為何？30年前之買賣契約效力如何認定？
• 繼承人是否繼承被繼承人對外國買方之買賣契約上之權利義務？
• 該筆土地之遺產稅申報得否以實際已收取價金為由申請扣除？
• 時效經過30年，買賣雙方之移轉登記請求權是否已罹於時效？

三、相關法條

• 土地法第18條 — 外國人在我國取得土地之限制
• 土地法第20條 — 外國人取得土地之種類限制
• 民法第1148條 — 繼承人承受被繼承人一切權利義務
• 遺產及贈與稅法第1條 — 遺產稅之課徵範圍
• 遺產及贈與稅法第16條 — 不計入遺產總額之項目
• 民法第125條 — 一般請求權之消滅時效（15年）

四、法律分析

依土地法第18條及第20條規定，外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限，且僅限於特定用途之土地。若外國買方所購土地不符土地法規定之取得條件，則該買賣雖於債權行為上可能有效，但物權行為（所有權移轉登記）因違反強制規定而無法辦理。此為我國不動產物權變動採登記生效主義下之特殊情形。

就遺產稅而言，依遺產及贈與稅法規定，被繼承人死亡時遺有之財產均應課徵遺產稅，而財產之認定以登記為準。該筆土地既仍登記於被繼承人名下，原則上應列入遺產總額。惟繼承人得檢附當年買賣契約、價金收受證明等文件，向國稅局主張被繼承人對該筆土地僅為形式上之登記名義人，實質上已非所有權人，請求自遺產總額中扣除或以債權債務相抵方式處理。實務上，財政部曾以函釋表示，若能證明土地已出售且價金已收取，得酌予減除。

關於時效問題，外國買方之所有權移轉登記請求權，依民法第125條規定為15年。30年前之買賣，移轉登記請求權早已罹於時效。惟需注意，時效完成後債務人（即繼承人）取得拒絕履行之抗辯權，但債權本身並未消滅。此外，繼承人依民法第1148條概括繼承被繼承人之權利義務，對於被繼承人與外國買方間之法律關係，繼承人亦應一併處理。建議繼承人與外國買方協商，由買方指定具取得資格之第三人承受，或由繼承人返還價金後取回土地完整權利。

五、結論與建議

結論：該筆土地因登記仍在被繼承人名下，原則上應列入遺產申報，但繼承人得檢附買賣證明向國稅局申請扣除。外國買方之移轉登記請求權已罹於時效，繼承人可主張時效抗辯。

1. 盡力蒐集30年前買賣契約書、價金收據、匯款紀錄等相關文件作為佐證。
2. 向國稅局申報遺產稅時，檢附上述證明文件，說明該筆土地已實質出售並請求扣除。
3. 委請地政士查詢該筆土地之登記謄本、地籍資料及使用現況。
4. 確認外國買方之身分及目前所在，評估是否有協商處理之可能。
5. 諮詢稅務會計師，確認遺產稅申報之最有利策略及可主張之扣除項目。
6. 若繼承人擬取回土地完整權利，應評估是否需返還價金並辦理相關手續。
7. 委任熟悉土地法及遺產稅之專業律師，統籌處理繼承登記、遺產稅申報及對外國買方之法律關係。