預售屋陽台未設完整遮蔽物及燈源之瑕疵擔保法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買預售屋，交屋後發現陽台部分未設置完整之遮蔽物，且缺少燈源配置，與購買時建商提供之銷售廣告、樣品屋展示或契約圖說內容有所落差。當事人認為此一情形影響陽台之正常使用功能，構成房屋瑕疵，希望瞭解對建商可主張之權利及救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 陽台未設完整遮蔽物及燈源，是否構成民法上之物之瑕疵？
• 建商銷售時之廣告內容或樣品屋展示，是否構成買賣契約之一部分？
• 買受人可否依預售屋買賣定型化契約應記載事項主張權利？
• 買受人發現瑕疵後之通知義務及權利行使時效為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保解除權或減價請求權之時效
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者廣告內容之效力
• 土地法第97條之1 — 預售屋交易管理

四、法律分析

依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。預售屋陽台若依契約圖說或建築設計應有遮蔽物及燈源配置，而交屋時未設置，即構成物之瑕疵。買受人得依民法第359條主張減少價金，或於瑕疵重大而不能達契約目的時解除契約。

關於建商銷售廣告之效力，消費者保護法第22條明定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。最高法院91年度台上字第1387號判決亦指出，預售屋買賣中建商提供之廣告文宣、樣品屋展示，若足以影響消費者之購買意願，應視為契約內容之一部分。因此，若建商廣告中明示陽台有遮蔽物及燈源設計，交屋時未提供，即構成違約。

此外，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建商應依核准之建築圖說施工，交屋時之設備規格不得低於契約約定。買受人於驗收時應詳細檢查各項設施是否與契約相符，發現不符應於驗收紀錄中載明，並通知建商限期改善。依民法第365條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。

五、結論與建議

結論：預售屋陽台未設完整遮蔽物及燈源，若與契約約定或銷售廣告不符，構成物之瑕疵，買受人可主張瑕疵擔保或不完全給付責任。建商廣告內容依法視為契約之一部分，不得主張免責。

1. 詳閱買賣契約書及附件圖說，確認陽台遮蔽物及燈源是否列為契約約定之設備。
2. 蒐集建商銷售時之廣告文宣、DM、樣品屋照片等，作為廣告構成契約內容之證據。
3. 以書面（存證信函）通知建商陽台瑕疵情形，催告其於合理期間內補正。
4. 於驗收紀錄中詳載缺失項目，拒絕在未改善前簽署驗收完成文件。
5. 若建商拒絕改善，可向各縣市消費者保護官申訴或向消費爭議調解委員會聲請調解。
6. 注意民法第365條之六個月短期時效，於通知建商後六個月內行使權利。
7. 諮詢專業律師評估減少價金之金額或其他損害賠償範圍。