非區分所有權人擔任社區管理委員會委員之法律風險分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某社區之管理委員會由非區分所有權人擔任主要委員職務，當事人對此安排之合法性有所疑慮。該社區可能因區分所有權人出席意願低落或人選不足，而由承租人、住戶配偶或其他非所有權人代為擔任管委會委員。當事人希望瞭解此種情形可能衍生之法律問題，包括管委會決議之效力、對外代表權之瑕疵，以及非區權人個人可能面臨之法律責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈管理條例是否明文要求管理委員會委員須為區分所有權人？
• 非區分所有權人擔任委員所做之管委會決議，其效力是否受影響？
• 非區權人以管委會名義對外簽訂契約，契約效力如何認定？
• 非區權人擔任委員是否可能因無權代理而負個人賠償責任？
• 社區規約是否可自行放寬委員資格限制？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第29條 — 管理委員之選任及資格
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 公寓大廈管理條例第38條 — 管理委員會之訴訟當事人能力
• 公寓大廈管理條例第3條 — 用詞定義（區分所有權人等）
• 民法第170條 — 無權代理之效力
• 民法第110條 — 無權代理人之賠償責任

四、法律分析

公寓大廈管理條例第29條第2項規定，公寓大廈成立管理委員會者，應由區分所有權人互選管理委員若干人，再由管理委員互推一人為主任委員。依條文文義，管理委員原則上應由區分所有權人擔任。然而，內政部曾函釋指出，若社區規約明文允許區分所有權人之配偶或同戶設籍之直系親屬代理擔任委員，則尚非不可。惟此等代理擔任之適法性仍有爭議，各地方主管機關見解不盡一致。

非區權人擔任委員之最大風險在於決議效力問題。若管委會之組成不符法定要件，其所為之決議可能被區分所有權人依公寓大廈管理條例第33條之1規定，於知悉或應知悉後三個月內訴請法院撤銷。一旦決議遭撤銷，基於該決議所為之後續行為（如簽訂維修契約、動支公共基金等）均可能連帶受到影響，導致社區管理陷入混亂。

在對外關係上，若非區權人以管委會主任委員身分對外簽訂契約，而其委員資格事後被認定無效，則該契約可能構成無權代理。依民法第170條規定，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對本人不生效力。此外，依民法第110條，無權代理人於相對人不知其無代理權時，對相對人因無權代理所受之損害應負賠償責任。非區權人個人因此可能面臨賠償風險。

五、結論與建議

結論：管理委員會委員原則上應由區分所有權人擔任，非區權人擔任委員存在決議效力疑慮及個人法律風險。社區宜儘速補正管委會之合法組成，以免影響社區日常管理運作。

1. 檢視社區規約是否有關於委員資格之特別規定，確認是否允許非區權人代理。
2. 儘速召開區分所有權人會議，依法改選合格之管理委員。
3. 若確有區權人出任意願不足之問題，可修改規約放寬委員資格限制（如允許配偶代理）。
4. 非區權人擔任委員期間所為之重要決議，建議經區分所有權人會議追認，以補正效力瑕疵。
5. 非區權人應避免以管委會名義對外簽訂重大契約，降低無權代理之風險。
6. 向當地主管機關（縣市政府工務局或建管處）諮詢非區權人擔任委員之具體規範。
7. 諮詢專業律師評估已做成之決議是否需要補正或追認，以及可能之法律責任。