新成屋購置付訂簽金後貸款不足之契約效力與權益保障

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買新成屋，使用建商提供之預售屋型契約簽約，代銷人員表示該契約可適用。當事人已支付訂金十萬元並取得紅色單據，四日後再匯入簽約金三十萬元，合計四十萬元。紅單上載明頭期款二成、貸款八成之付款條件，代銷並承諾若銀行無法核貸則退還訂簽金。然而銀行尚未對保即告知貸款額度無法達八成，代銷催促當事人歸還紅單換取合約正本，當事人擔憂權益受損。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 以預售屋型契約購買新成屋，該契約是否具法律效力？其定型化契約條款是否受消費者保護法規範？
• 代銷口頭承諾「無法核貸即退還訂簽金」之效力為何？是否構成契約之一部分？
• 銀行貸款額度未達契約載明之八成時，當事人得否主張解除契約並請求返還訂簽金？
• 紅單之法律性質為何？當事人是否有義務歸還紅單以換取合約正本？
• 合約正本全數由代銷收取未交付當事人，是否影響契約之效力？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立（當事人意思表示一致）
• 民法第249條 — 定金之效力與返還
• 民法第254條 — 契約解除權之行使
• 土地法第79條之2 — 預告登記之規定
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約之解釋原則
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款之無效

四、法律分析

本案首應釐清契約性質。當事人購買之標的為新成屋而非預售屋，但使用建商之預售屋型契約，若該契約內容與新成屋之交易型態不符（如交屋時程、驗收程序等），相關條款可能因不符合定型化契約之合理性要求而無效。依消費者保護法第12條規定，定型化契約條款違反誠信原則、對消費者顯失公平者無效。

關於貸款不足之處理，依內政部頒布之預售屋買賣定型化契約應記載事項，若因非可歸責於買方之事由致貸款金額不足，買賣雙方應協商補足差額或變更付款條件。若協商不成，買方得解除契約，賣方不得沒收已收取之價金。紅單上載明「頭期二成餘貸八成」之付款條件，已成為契約之一部分，銀行無法核貸至八成時，當事人得據此主張契約條件未成就。

代銷口頭承諾「無法核貸退還訂簽金」雖非書面約定，但依民法第153條規定，契約不以書面為限，口頭承諾亦得成立契約。惟實務上口頭承諾舉證困難，建議當事人保留與代銷之通訊紀錄作為證據。至於代銷催促歸還紅單，紅單為當事人已付款之憑證，在未取得合約正本前不宜輕易交還，應要求同時換取合約正本並確認合約內容無誤。

五、結論與建議

結論：銀行貸款未達契約約定之八成，且非可歸責於當事人之事由，當事人得主張解除契約並請求返還已付之四十萬元訂簽金。代銷之口頭承諾可作為輔助證據，但應妥善保存相關通訊紀錄。

1. 保留與代銷之所有通訊紀錄（含簡訊、通訊軟體對話），特別是關於「無法核貸退還訂簽金」之承諾內容。
2. 在未取得合約正本前，勿輕易交還紅單，紅單為已付款之重要憑證。
3. 以存證信函向建商及代銷正式通知銀行貸款無法達八成之事實，並主張依契約約定解除契約、返還訂簽金。
4. 向銀行取得書面核貸評估報告，證明貸款確實無法達八成之事實。
5. 如建商或代銷拒絕退款，可向各地消費者保護官申訴或向消費爭議調解委員會申請調解。
6. 諮詢專業律師評估契約條款之效力，確認是否有違反定型化契約規範之情事。
7. 留意建商是否為預售屋買賣契約應記載及不得記載事項之適用對象，以判斷相關主管機關規範之保護範圍。