租屋處蟲害嚴重致身體受傷提前解約與違約金爭議之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人所承租之房屋每到夜間即有大量蟲類進入屋內，造成當事人皮膚因此受傷。當事人認為該租屋環境已嚴重影響正常居住品質及身體健康，遂向房東提出提前終止租約。然而房東援引租賃契約中之違約條款，要求當事人支付違約金，以此壓制當事人使其無法順利解約。當事人對於是否須支付違約金感到困惑，欲了解法律上是否有正當終止租約而免除違約金之依據。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租屋處嚴重蟲害是否構成租賃物不合於約定使用之瑕疵？
• 蟲害導致房客身體受傷，房客是否可依民法第424條主張租賃物有危害安全之瑕疵而終止租約？
• 房客因租賃物瑕疵而終止租約，是否仍須依契約支付違約金？
• 房客因蟲害所受之身體傷害，是否可向房東請求損害賠償？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應保持租賃物合於約定使用之狀態
• 民法第424條 — 租賃物有危害安全或健康之瑕疵時承租人得終止契約
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地法第97條 — 城市房屋租金之限制

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。租屋處每到夜間即有大量蟲類入侵，導致房客皮膚受傷，顯然已不符合一般居住使用之品質標準，出租人未能維持租賃物合於居住之狀態，已違反其法定義務。

更為重要者，依民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。此條規定係強制規定，不得以契約排除。本案蟲害已實際造成房客皮膚受傷，屬於危害健康之瑕疵，房客依法得隨時終止租約，且此一終止權不因契約中之違約條款而受限制。換言之，房客因租賃物危害健康而依民法第424條終止租約，係行使法定終止權，並非違約行為，自無須支付違約金。

此外，房客因蟲害所受之身體傷害，亦得依民法第227條不完全給付之規定，或依民法第184條侵權行為之規定，向房東請求損害賠償，包括醫療費用及精神慰撫金。實務上，法院多認為出租人對於租賃物之居住安全負有保證義務，若因租賃物之瑕疵致承租人受有損害，出租人應負賠償之責。建議房客先以存證信函通知房東蟲害情形並限期改善，如房東置之不理，即可正式行使終止權。

五、結論與建議

結論：租屋處嚴重蟲害導致房客身體受傷，屬於危害承租人健康之租賃物瑕疵，房客得依民法第424條終止租約而無須支付違約金。房東違約條款之主張於此情形不適用，房客另可請求醫療費用等損害賠償。

1. 拍攝蟲害入侵之照片、影片，記錄發生時間、頻率及蟲類種類，作為租賃物有瑕疵之證據。
2. 至醫療機構就診，取得因蟲害致皮膚受傷之診斷證明書及醫療費用收據。
3. 以存證信函通知房東租屋處有嚴重蟲害問題，要求於合理期限（如七至十四日）內改善。
4. 若房東逾期未改善，再以存證信函正式通知依民法第424條終止租約，並要求返還押金。
5. 檢視租賃契約中之違約條款內容，確認是否有違反消費者保護法第12條顯失公平之情形。
6. 若房東仍堅持主張違約金，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或諮詢律師評估提起訴訟確認無須支付違約金。
7. 搬離前進行詳細點交紀錄，拍攝房屋各處現況，避免房東另以其他名目扣除押金。