委託海外律師競拍房地產匯款要求之詐騙風險法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲參加海外某地區之房地產競拍，委託當地一家律師事務所代為辦理相關手續。該律師事務所要求當事人須由本人銀行帳戶匯款五千美元作為委託憑證，當事人之親友欲至現場以現金繳納卻遭對方駁回，堅持必須由當事人本人帳戶匯款方可成立委託關係。當事人對此要求之合理性感到疑慮，擔心是否為詐騙或有遭利用帳戶洗錢之風險。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 律師事務所堅持要求由委託人本人帳戶匯款作為委託憑證，而拒絕現場現金繳納，此要求是否符合一般委任實務？
• 該匯款要求是否可能涉及利用委託人帳戶進行洗錢之風險？
• 跨國不動產投資交易中，如何辨識並防範常見之詐騙手法？
• 若確認為詐騙，當事人已匯款後得循何種途徑追回款項？

三、相關法條

• 民法第528條 — 委任契約之定義與成立
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 刑法第339條之4 — 加重詐欺罪
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 土地法第18條 — 外國人取得不動產之限制

四、法律分析

依民法第528條規定，委任契約係當事人約定一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。委任關係之成立以雙方合意為要件，通常以書面委任契約為憑，而非以匯款紀錄作為委託成立之依據。正規律師事務所之委任程序，應先簽署書面委任契約載明委任事項、報酬及雙方權利義務後，再收取委任費用，且收費方式應具彈性，不會強制要求特定帳戶匯款。

本案對方堅持須由當事人本人帳戶匯款，且明確拒絕現場現金繳納，此種做法與一般委任實務顯有不符。實務上常見之跨國房產詐騙手法，包括假冒律師事務所名義收取款項、以各種名目要求匯款至指定帳戶、或利用被害人帳戶進行洗錢等。對方拒絕現金而要求匯款之理由薄弱，可能係為取得當事人之帳戶資訊或建立金流紀錄以遂行不法目的。

從洗錢防制之觀點分析，若當事人依對方指示匯款至不明帳戶，不僅有喪失款項之風險，更可能因此涉入洗錢犯罪之金流鏈中。依洗錢防制法相關規定，金融機構對於可疑交易有通報義務，當事人之匯款行為若被認定為可疑交易，可能面臨帳戶被凍結或調查之風險。建議當事人在匯款前務必確認對方律師事務所之合法性，可透過當地律師公會網站查詢其是否為合法登記之執業律師或律師事務所。

五、結論與建議

結論：對方要求由本人帳戶匯款作為委託憑證，且拒絕現場現金繳納，與一般委任實務不符，存在高度詐騙或洗錢風險。在未充分查證對方合法性前，切勿貿然匯款。

1. 暫勿匯款，先透過當地律師公會或官方登記機構查證該律師事務所是否合法登記並實際營業。
2. 要求對方先提供書面委任契約草案，確認契約內容是否完備且合理。
3. 查詢該律師事務所之實體地址、電話，並透過獨立管道（非對方提供之聯繫方式）進行確認。
4. 諮詢台灣在地具有跨國不動產交易經驗之律師，評估整體交易流程之合理性。
5. 如已匯款後發現受騙，立即向警方報案並通知銀行凍結交易，同時保留所有通訊及匯款紀錄。
6. 考慮透過台灣駐當地代表處或辦事處協助查證相關資訊。
7. 評估海外房產投資之整體風險，包括當地法令對外國人購置不動產之限制及稅務影響。