租屋冷氣清潔費用歸屬與房東修繕義務之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某處承租房屋，入住後發現出租方所附之冷氣雖可正常運作，但出風口可見厚重灰塵且有嚴重霉味。經詢問前房客得知該冷氣已約十年未經專業清洗，長期累積之黴菌與粉塵導致當事人過敏症狀加劇。當事人向房東反映並要求負擔冷氣清潔費用，房東卻以冷氣可正常運作為由，主張清潔屬日常維護應由房客自行負擔，雙方因此產生爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 冷氣長年未清洗導致發霉，是否屬於租賃物之瑕疵，抑或僅為日常使用之正常耗損？
• 房東對於出租房屋附設之家電設備，是否負有使其保持合於使用狀態之修繕義務？
• 房客已代墊冷氣清潔費用，得否依法向房東請求償還？
• 租賃契約中若未就家電清潔維護費用另行約定，應如何認定費用歸屬？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第430條 — 承租人催告修繕後之自行修繕權
• 民法第431條 — 有益費用之償還請求
• 民法第437條 — 租賃物瑕疵之通知義務
• 土地法第97條 — 房屋租金之限制規定

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。本案房屋出租時附有冷氣設備，顯係作為租賃物之一部分供房客使用，房東自應確保該冷氣設備處於合於正常使用之狀態。冷氣雖可運轉，但機台內部因十年未清洗而嚴重積塵發霉，影響空氣品質並危害房客健康，已不符合「合於約定使用收益之狀態」。

民法第429條進一步規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。所謂「修繕」不僅限於設備損壞之修復，亦包括使設備恢復正常功能品質之維護。冷氣內部十年累積之黴菌汙垢，係入住前即已存在之問題，非房客正常使用所造成，與一般濾網清洗之日常維護性質不同，應歸屬於房東之修繕義務範疇。

若房東經催告仍拒絕處理，依民法第430條規定，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。惟房客應先以書面（如存證信函）催告房東於合理期限內處理冷氣清潔問題，催告後房東仍不處理者，房客始得自行委請專業人員清洗，並保留費用單據向房東請求償還。實務上，高等法院見解認為出租人提供之設備若有影響使用之瑕疵，承租人催告後自行修繕之費用得請求出租人負擔。

五、結論與建議

結論：冷氣十年未清洗致嚴重發霉，屬入住前即存在之租賃物瑕疵，非房客日常使用所致之耗損，清潔費用應由房東負擔。房客可依民法第430條催告後自行修繕並請求償還費用。

1. 拍攝冷氣內部霉斑、灰塵之照片與影片，保留過敏就診之醫療紀錄作為損害證據。
2. 以存證信函正式催告房東於合理期限（如十四日內）處理冷氣清潔問題。
3. 若房東逾期仍未處理，自行委請專業冷氣清洗業者施作，並保留收據及施工前後對比照片。
4. 以書面向房東請求償還已代墊之清潔費用，或於次期租金中扣抵。
5. 重新檢視租賃契約中有關修繕義務及家電維護之約定，確認有無排除房東責任之條款。
6. 若房東仍拒絕負擔費用，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或諮詢律師評估提起訴訟。