仲介公司不專業致委託人違約之損害賠償法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人委託仲介公司辦理不動產買賣事宜，仲介業務人員在買賣契約上所壓載之履約日期經事後推算顯不合理，導致當事人無法如期完成契約義務。仲介業務人員在交易過程中完全未告知有任何問題發生，直至對方主張違約時當事人始知悉。當事人現面臨須支付20萬元違約金之窘境，欲了解可否向仲介公司求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 仲介業務人員於契約上壓載不合理日期，是否構成執行業務之過失？
• 仲介公司對於業務人員之疏失，應否負連帶賠償責任？
• 委託人因仲介疏失所須支付之違約金，可否全額向仲介公司求償？
• 委託人本身是否亦有審閱契約內容之注意義務，而應分擔過失比例？
• 違約金金額是否合理，可否請求酌減？

三、相關法條

• 民法第544條 — 受任人因過失致委任人損害之賠償責任
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第188條 — 僱用人之連帶賠償責任
• 民法第252條 — 違約金之酌減
• 民法第217條 — 與有過失之損害賠償減輕
• 土地法第68條 — 登記損害賠償

四、法律分析

不動產仲介與委託人間成立居間或委任之法律關係，仲介業務人員應以善良管理人之注意義務處理委託事務。依民法第544條規定，受任人因處理委任事務有過失致委任人受損害者，應負賠償責任。本案仲介業務人員於買賣契約上壓載不合理之履約日期，且全程未告知委託人可能產生之問題，顯然違反善良管理人之注意義務，構成處理委任事務之過失。

關於仲介公司之責任，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。此外，依民法第188條僱用人責任之規定，仲介公司作為業務人員之僱用人，對業務人員執行職務所生之損害亦應負連帶賠償責任。因此，委託人得同時向仲介業務人員及仲介公司請求連帶賠償。

惟須注意，委託人簽署買賣契約時亦有審閱契約內容之義務。若法院認定委託人對於契約日期之不合理未盡注意，可能依民法第217條與有過失之規定，酌減仲介公司之賠償金額。實務上法院會綜合考量雙方之過失程度分配責任比例。此外，委託人亦應先就違約金本身主張酌減，依民法第252條規定，約定之違約金過高者法院得減至相當之數額，以降低實際損害金額。

五、結論與建議

結論：仲介業務人員之疏失導致委託人違約，仲介公司應依法負連帶賠償責任。委託人得向仲介公司求償因違約所受之損害，但應注意自身與有過失可能影響求償金額。

1. 保存買賣契約正本、仲介委託書及所有與仲介業務人員之通訊紀錄，作為主張仲介過失之證據。
2. 就契約上之日期推算其不合理之處，製作時間軸說明文件，證明仲介壓載日期顯有疏失。
3. 先與買賣對方協商違約金之酌減，若協商不成可於訴訟中請求法院依民法第252條酌減違約金。
4. 以存證信函通知仲介公司，主張其業務人員之過失致委託人受損害，請求賠償違約金及相關損失。
5. 向各縣市不動產經紀業主管機關檢舉仲介公司及經紀人員之疏失，促請行政調查處分。
6. 協商不成時，對仲介公司及業務人員提起民事訴訟請求連帶賠償損害。
7. 諮詢專業律師評估契約內容、過失比例及求償策略，確保訴訟主張完備。