預售屋訂金退還與審閱期權益之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於週日至預售屋案場看屋後支付訂金，取得紅單。紅單載明「如公司同意此價位，則周旋金轉為正式大訂將不退還，並配合公司約定時間內完成簽約手續」。建商於付訂後提供簽約影印版本並告知可上網下載政府合約版本。至今已屆第五日，尚未簽訂正式買賣契約，當事人後悔欲退訂金，欲了解審閱期規定及退訂之可能性。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋紅單上「周旋金轉為大訂不退還」之條款是否有效？
• 消費者保護法規定之五日審閱期應如何起算？建商是否已給予合理審閱期？
• 尚未簽訂正式買賣契約前，所付訂金之法律性質為何？可否請求退還？
• 建商提供合約影印本及告知可上網下載，是否已盡審閱期之告知義務？

三、相關法條

• 民法第249條 — 定金之效力及返還
• 民法第248條 — 定金之推定為契約成立之證據
• 土地法第79條之2 — 預告登記相關
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款之無效
• 民法第153條 — 契約之成立要件

四、法律分析

預售屋交易中，消費者於案場支付之款項通常有「周旋金」與「定金」之分。周旋金性質上屬於議價保證金，在建商尚未同意價格前，消費者得隨時撤回並請求全額返還。本案紅單載明「如公司同意此價位，則周旋金轉為正式大訂」，在建商尚未正式同意前，該款項仍為周旋金性質，消費者請求返還應無疑義。

即使建商已同意該價位使周旋金轉為定金，消費者仍有審閱期之保障。依消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容。內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」明定審閱期至少五日。建商僅提供合約影印本及告知上網下載，若未確實交付完整契約供審閱並給予五日期間，消費者得主張未經合理審閱之條款不構成契約內容。

關於紅單上「不退還」之記載，依民法第247條之1規定，定型化契約條款若按其情形顯失公平者為無效。實務上，內政部已多次函釋指出，預售屋銷售不得以紅單或其他名義收取定金後拒絕退還。消費者如於簽訂正式契約前之審閱期內表示不願購買，建商應全額退還所收款項。建議當事人儘速以書面向建商表明不願簽約之意思，要求退還全額訂金。

五、結論與建議

結論：尚未簽訂正式買賣契約前，所付周旋金或訂金原則上得請求退還。紅單上「不退還」條款若未經合理審閱期，可能無效。消費者應把握時效，儘速以書面主張退訂。

1. 立即以存證信函或書面通知建商，明確表示不願簽約並請求全額退還已付款項，載明期限。
2. 保存紅單正本或影本、付款收據、匯款紀錄等所有交易憑證。
3. 確認建商是否已給予完整五日審閱期，若未給予或審閱期計算有爭議，可作為主張退訂之有力依據。
4. 若建商拒絕退還，向各縣市政府消費者保護官提出申訴，或向消費爭議調解委員會聲請調解。
5. 向內政部地政司或各縣市地政局檢舉建商違反預售屋買賣定型化契約規範。
6. 必要時委託律師發函或提起民事訴訟請求返還不當得利。
7. 日後購買預售屋應堅持取得完整契約書審閱五日後再行付款，切勿在案場壓力下衝動付訂。