房東反覆帶看房致承租人提前終止租約之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為兩名女性，於某年七月初簽訂房屋租賃合約。入住不到一週，房東即來電表示要帶人看房出售房屋，經當事人反映後房東表示取消售屋。然一個多月後房東再度傳訊要求帶人看房，當事人因此堅定提出提前終止合約並要求賠償一個月租金及退還全額押金。合約中載明「乙方同意甲方於租約到期前一個月帶有意承租之對象，經告知乙方並雙方同意後參觀房屋」，但未約定提前終止之違約金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東於租約期間內未經承租人同意即帶人看屋售屋，是否違反合約約定？
• 承租人得否以房東之違約行為為由提前終止租約？
• 合約未約定提前終止違約金，對承租人終止權之行使有何影響？
• 承租人可否請求房東賠償因搬遷所受之損害？
• 房屋出售後，新買受人是否須承受原租約（買賣不破租賃）？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應保持租賃物合於約定使用收益之狀態
• 民法第424條 — 租賃物妨礙承租人使用收益之終止權
• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制

四、法律分析

依合約約定，房東僅得於租約到期前一個月，經承租人同意後帶有意承租之人參觀房屋。本案房東於租約成立不到一週即要求帶人看屋售屋，且非帶「有意承租之人」而是帶「有意購買之人」，明顯超出合約約定之範圍，構成違約。房東反覆為此行為，已妨礙承租人對租賃物之安寧使用收益。

依民法第423條，出租人有義務於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用收益之狀態。房東反覆帶陌生人進入租賃物參觀，對女性承租人構成安全上之困擾，已違反此項義務。承租人得依民法第227條不完全給付之規定，主張出租人有可歸責之事由致未依債之本旨履行，請求損害賠償。同時亦得依民法第254條之法理，定相當期限催告房東停止帶看行為，如房東不為改善，承租人得終止契約。

關於合約未約定違約金一事，此不影響承租人因房東違約而終止契約之權利。違約金條款之有無僅涉及違約時之賠償計算方式，並不排除一般損害賠償請求權。承租人因房東違約而終止租約所受之損害，包括搬遷費用、重新找屋之時間成本等，均得依民法第216條請求賠償。至於押金，因承租人係因房東違約而終止，非承租人違約，房東自應全額返還押金。

另須提醒，即使房屋出售，依民法第425條買賣不破租賃之規定，新買受人應承受原租約，承租人無須搬遷。然本案承租人因安全考量不願繼續承租，其提前終止係有正當理由，不應被視為承租人違約。

五、結論與建議

結論：房東於租約期間內反覆違約帶人看屋售屋，已妨礙承租人之使用收益，承租人得以房東違約為由終止租約，並請求全額返還押金及合理之損害賠償。合約未約定違約金不影響承租人之終止權。

1. 以存證信函正式通知房東其帶看行為已違反合約約定，要求立即停止並表明終止契約之意思。
2. 保留房東所有來電、傳訊要求帶看之紀錄作為違約證據，包含通訊軟體對話截圖。
3. 以書面要求房東於一定期限內返還全額押金，並賠償搬遷費用等損害。
4. 如房東拒絕退還押金或賠償，可向鄉鎮市區公所聲請調解。
5. 搬遷前拍照或錄影紀錄房屋現況，避免房東事後主張屋況損壞而扣押金。
6. 評估是否引用買賣不破租賃之規定繼續居住，作為與房東談判之籌碼。
7. 諮詢專業律師評估可請求之具體賠償金額及最佳訴訟策略。