房屋越界佔用他人土地之侵占與拆屋還地法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人家族自曾祖父年代起即於現址居住，已取得土地權狀，但因年代久遠從未進行土地測量，不清楚實際界線位置。數年前鄰地由他人購入，對方委請地政機關測量後發現當事人房屋有一部分越界佔用到鄰地，雙方曾嘗試協調惟未達成共識。當事人擔憂是否構成刑事侵占，以及是否須面臨拆屋還地之風險。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋因歷史界線不明而越界佔用鄰地，是否構成刑法竊佔罪？
• 鄰地所有權人得否依民法第767條請求拆屋還地？
• 本案是否符合民法第796條越界建築之保護要件，使鄰地所有人不得請求拆除？
• 對方單方面委請鑑界而未通知當事人到場，該鑑界結果之效力為何？
• 當事人對越界部分之土地得否主張時效取得地上權？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除妨害）
• 民法第796條 — 越界建築之處理規定
• 民法第796條之1 — 越界建築鄰地所有人之購買請求權
• 民法第179條 — 不當得利之返還義務
• 刑法第320條 — 竊盜罪及竊佔罪
• 土地法第46條之1 — 土地複丈及鑑界程序
• 民法第772條 — 時效取得地上權之規定

四、法律分析

首先就刑事責任而言，刑法第320條第2項竊佔罪之成立，以行為人具有竊佔之故意為要件。本案當事人家族自曾祖父年代即居住於該處，因土地界線劃分不明而不知越界，欠缺竊佔之主觀犯意，依實務見解通常不構成竊佔罪。至於侵占罪係以持有他人之動產為前提，土地為不動產，不適用侵占罪名，故當事人無須過度擔心刑事責任。

在民事方面，鄰地所有權人原則上得依民法第767條請求當事人拆屋還地。惟民法第796條設有越界建築之特別規定：土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，不得請求移去或變更其房屋。本案房屋建築年代久遠，若能證明鄰地前手於建築當時已知越界而未異議，則現任所有人亦受此拘束。然實務上舉證困難，最高法院67年台上字第800號判例指出，主張越界建築保護者應負舉證責任。

此外，當事人若已占有使用該越界土地達二十年以上，且係以行使地上權之意思為之，得依民法第772條準用第769條之規定，向地政機關申請時效取得地上權登記。惟須注意，時效取得僅為登記請求權，尚須經地政機關審查核准始生效力。關於對方單方鑑界之效力，地政機關之鑑界測量屬公權力行為，具有一定公信力，但當事人如有異議，得於收到鑑界結果通知後十五日內聲請再鑑界。

即使最終須拆屋還地，鄰地所有人行使權利亦不得違反誠信原則。若越界面積甚微而拆除費用過鉅，法院得依民法第796條之1衡量雙方利益，免為全部或一部之移去或變更，而以金錢補償替代。建議當事人優先與鄰地所有人協商以購買或租用越界部分土地方式解決爭議。

五、結論與建議

結論：本案因歷史因素導致界線不明而越界，不構成刑事竊佔罪。在民事上，鄰地所有人原則上得請求拆屋還地，但當事人可嘗試主張越界建築之保護規定或時效取得地上權，亦可協商以金錢補償替代拆除。

1. 儘速向地政事務所聲請土地複丈鑑界，確認實際越界範圍與面積，並要求到場參與鑑界程序。
2. 蒐集房屋建築年代之相關證據，如舊照片、戶籍資料、鄰居證言等，以證明越界非出於故意。
3. 評估是否符合時效取得地上權之要件，若占有逾二十年可向地政機關申請登記。
4. 主動與鄰地所有人協商，提出購買越界部分土地或簽訂租地契約之方案，以達成雙贏。
5. 若對方堅持拆屋還地，委任律師評估是否可主張民法第796條或第796條之1之保護，爭取以金錢補償替代拆除。
6. 如遭對方提起民事訴訟，應及時委任律師應訴，避免因未到庭而遭一造辯論判決。
7. 注意不當得利之返還問題，對方可能請求相當於租金之不當得利，應預估可能須負擔之金額。