社區停車位旁堆放雜物之排除與法律救濟分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為社區住戶，其停車位旁邊之車位屋主近期將車位出租予他人使用。承租人入住後，將車位旁之畸零空間堆滿雜物及紙箱，環境髒亂如同資源回收場。社區總幹事已張貼公告要求清理，惟經過兩個月仍未見改善，當事人希望了解有何法律途徑可以有效解決此問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 停車場畸零空間是否屬於共用部分，住戶得否於該處堆放私人物品？
• 管理委員會對於住戶違規堆放雜物有何強制處理之權限？
• 堆放雜物是否違反消防法規，可否向消防主管機關檢舉？
• 車位出租人（屋主）對於承租人之違規行為應負何種責任？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第16條 — 住戶不得於共用部分堆置雜物
• 公寓大廈管理條例第22條 — 住戶違規之處理程序
• 公寓大廈管理條例第47條 — 違反第16條之罰則
• 公寓大廈管理條例第9條 — 共用部分之使用管理
• 民法第767條 — 所有物妨害排除請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。地下停車場之畸零空間屬社區共用部分，住戶不得擅自占用堆放私人物品。

管理委員會經催告後住戶仍不改善者，依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制遷離或命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分。惟此為最嚴厲之手段，通常在實務上會先依同條例第47條報請主管機關（各縣市政府工務局或建管處）處理，由主管機關處以新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，届期不改善或不履行者得連續處罰。

此外，地下停車場堆放大量雜物紙箱涉及消防安全問題。依消防法第6條規定，管理權人應維護消防安全設備，不得堵塞避難逃生通道。住戶可向當地消防局檢舉，消防局得派員前往稽查並開立罰單。至於車位出租之屋主，依公寓大廈管理條例第20條規定，區分所有權人對其承租人之行為應負連帶責任，管委會得同時要求屋主督促承租人清理。

五、結論與建議

結論：停車場畸零空間屬共用部分，住戶不得堆放雜物。管委會得報請主管機關裁罰，住戶亦可向消防局檢舉。車位屋主對承租人之違規行為應負連帶責任。

1. 向管理委員會正式提出書面投訴，要求以書面限期通知車位屋主及承租人清理雜物。
2. 若管委會催告無效，請管委會報請當地主管機關（工務局或建管處）依公寓大廈管理條例第47條裁罰。
3. 同時向消防局檢舉地下停車場堆放易燃雜物，請求消防安全稽查。
4. 提報區分所有權人會議討論，決議處理方式及是否授權管委會提起訴訟。
5. 拍照存證記錄雜物堆放之情況及時間，作為日後舉證之用。
6. 若雜物影響車位正常使用，得依民法第767條請求排除妨害或依民法第184條請求損害賠償。