房東收回房屋致承租人提前搬離之違約金爭議法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與房東已有七年之租賃關係，每年續簽租約。房東於某年七月透過通訊軟體告知因子女長大需將房屋收回，租約屆期後將不再續租。當事人與房東協商後，表示若提前找到新住處是否可提前搬離，房東竟表示提前搬離即屬違約，須沒收兩個月押金作為違約金。當事人已於八月中旬搬離並被扣除全部押金。當事人認為係房東主動要求收回房屋，自己配合提前搬離不應構成違約，質疑房東扣留押金之合法性。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東主動告知不續租並要求收回房屋，承租人配合提前搬離是否構成租約違約？
• 房東於租約期間內片面通知不續租，其終止租約之行為是否合法？是否應負違約責任？
• 租賃契約之違約金條款於本案情形是否適用？若適用，違約金是否過高而得請求酌減？
• 承租人提前搬離後之剩餘租期租金是否仍須繳納？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃之終止限制
• 民法第453條 — 定期租賃之消滅
• 民法第252條 — 違約金酌減之規定
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 民法第226條 — 因可歸責債務人事由致給付不能之賠償
• 土地法第99條 — 押租金之限制與返還

四、法律分析

本案之核心問題在於究竟是誰先違約。房東於租約期間內主動通知收回房屋不續租，依民法第450條第1項，定期租賃契約於期限屆滿前，雙方均不得片面終止。房東以子女需用為由通知不續租，此一通知在法律上應解釋為房東表示不願於租期屆滿後續約之意思。然而若房東之通知內容已明確要求承租人提前搬離或暗示承租人不得繼續居住至租期屆滿，則房東之行為即構成對契約之違反。

承租人基於房東不續租之通知，主動與房東協商提前搬離事宜，此行為之性質應為雙方合意提前終止契約。依民法第153條，契約之訂定或變更均以雙方意思表示一致為要件。房東既已同意承租人提前搬離（雖附帶違約金之要求），雙方實已達成提前終止租約之合意。然而，此一提前終止係因房東不續租所引起，違約之可歸責事由在於房東而非承租人，由承租人負擔違約金顯失公平。

退步言之，即使法院認定承租人提前搬離構成違約，依民法第252條，約定之違約金額過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。本案房東收取兩個月租金作為違約金，承租人僅提前約兩個月搬離，且係配合房東收回房屋之需求，違約金之數額與承租人所省之租金相當，實質上承租人並未從提前搬離中獲得任何利益，故該違約金顯屬過高。實務上，最高法院79年度台上字第1915號判決亦指出，違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形定之。

五、結論與建議

結論：房東主動表示收回房屋不續租在先，承租人配合提前搬離不應被視為違約。房東扣留押金作為違約金於法律上欠缺正當基礎，承租人得請求返還押金。即使認定構成違約，該違約金亦顯屬過高，法院得予酌減。

1. 保存房東透過通訊軟體告知收回房屋不續租之完整對話紀錄，作為房東先行違約之關鍵證據。
2. 保留雙方就提前搬離事宜協商之所有對話內容，證明提前搬離係基於房東之要求。
3. 以存證信函向房東催告返還兩個月押金，載明房東先行通知不續租之事實及扣留押金於法無據之理由。
4. 確認租約中關於違約金之條款內容，評估是否可主張該條款於本案情形不適用或違約金過高應予酌減。
5. 若房東拒絕返還押金，向當地調解委員會聲請調解，或向簡易庭提起返還押金之民事訴訟。
6. 評估是否一併向房東請求因被迫提前搬遷所受之損害賠償，如搬遷費用、新租屋之仲介費等。
7. 諮詢專業律師，就租約條款及具體事實進行完整法律評估，研擬最佳求償策略。