不動產過戶後親屬拒絕搬遷之侵占與強制遷離法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之祖母於今年初將房屋以買賣方式過戶至當事人名下，家中叔叔一家人仍居住於該屋內。當事人於八月寄發存證信函要求叔叔一家於一個月內搬遷，然對方毫無搬遷之意。叔叔具有家暴前科，近期更有破壞家具、吼叫長輩及作勢欲打人之行為，當事人已就此報警處理。當事人希望瞭解是否可持房產證明至警局以侵佔現行犯為由要求警方協助驅離。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親屬於房屋過戶後拒絕搬遷，是否構成刑法第320條第2項之竊佔不動產罪？
• 房屋所有權人可否請求警察以現行犯逮捕方式強制驅離佔住之親屬？
• 取得房屋所有權後，應循何種法律程序合法請求佔住者遷離？
• 佔住親屬有家暴行為，可否聲請保護令並要求其遷出住所？
• 佔住期間所有權人可否請求佔住者給付相當於租金之不當得利？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還請求權、妨害除去請求權）
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 刑法第320條 — 竊盜罪及竊佔不動產罪
• 刑法第354條 — 毀損器物罪
• 家庭暴力防治法第14條 — 保護令之內容（含遷出命令）
• 強制執行法第124條 — 不動產之點交執行

四、法律分析

關於以侵佔現行犯驅離之可行性，刑法第320條第2項竊佔不動產罪，係指意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者。本案叔叔一家係於房屋過戶前即已居住其中，非以強暴、竊取方式佔有，且其初始佔有係經原所有人（祖母）同意，法律上具有合法佔有之權源。即便房屋已過戶，叔叔一家之佔有並非自始無權，故是否構成竊佔罪尚有疑義。實務上，最高法院亦認為竊佔罪以行為人原無合法佔有權源而以不法手段佔有為要件。因此，請求警察以現行犯方式逮捕驅離，實際上難以執行。

正確之法律途徑應為：當事人以房屋所有權人身分，依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，向法院提起民事訴訟，請求叔叔一家遷出房屋。起訴前已寄發存證信函催告搬遷，可作為已盡通知義務之證據。取得勝訴確定判決後，若對方仍不搬遷，可持判決書聲請法院強制執行，由執行法院依強制執行法第124條規定進行點交，強制遷離佔住者。

此外，叔叔具有家暴前科且近期有破壞家具、作勢打人等行為，當事人得依家庭暴力防治法第10條向法院聲請保護令。依同法第14條第1項第2款，法院得命相對人遷出被害人之住居所，此一途徑可能比民事訴訟更為迅速。同時，破壞家具之行為亦可能構成刑法第354條毀損器物罪，當事人得提出刑事告訴。佔住期間，當事人亦得依民法第179條請求叔叔一家給付相當於租金之不當得利。

五、結論與建議

結論：親屬於過戶前即居住之情形不易成立竊佔罪，警察無法以現行犯方式強制驅離。應循民事訴訟請求遷出並取得確定判決後聲請強制執行，另可透過聲請保護令加速處理。

1. 儘速向法院聲請家庭暴力保護令，請求法院命叔叔遷出住所，此途徑較民事訴訟更為迅速有效。
2. 委任律師提起民事訴訟，依民法第767條請求叔叔一家遷出房屋並返還占有。
3. 一併請求叔叔一家自佔住之日起至遷出之日止，按月給付相當於租金之不當得利。
4. 就叔叔破壞家具之行為，提出刑法第354條毀損器物罪之刑事告訴，並附帶民事求償。
5. 持續保留叔叔暴力行為之報警紀錄、照片及錄影等證據，作為保護令及訴訟之佐證。
6. 注意自身及家人之人身安全，若有立即危險，撥打113保護專線或110報警，必要時先行避難。
7. 取得民事勝訴確定判決後，向法院聲請強制執行，由執行法院依法強制遷離佔住者。