房東未履行口頭承諾負擔網路費之承租人求償途徑分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租某處房屋，看屋時房東口頭允諾網路費用由其負擔，當事人因房東繁忙而代為辦理網路申裝並先行墊付費用。然而承租期間多次向房東請款均未獲回應，房東對此不予承認。另外，當事人因該房屋頂樓配備太陽能熱水器而決定承租，入住後始發現該設備早已損壞無法運作，多次請房東修繕亦未獲處理。當事人已承租逾一年半且租金均按期繳清，現欲瞭解是否有法律途徑追回代墊款項及因設備故障所受之損失。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 口頭約定之費用負擔條款未載入書面租約，其法律效力為何？舉證責任如何分配？
• 房東提供之租賃物附屬設備（太陽能熱水器）於交屋時已故障，是否構成物之瑕疵擔保責任？
• 承租人是否可依民法第435條主張租賃物一部滅失或不堪使用而請求減少租金？
• 承租人對於房東之請求權，是否適用短期消滅時效之規定？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約因當事人意思表示一致而成立
• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用狀態之義務
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用之減少租金
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求
• 民法第127條 — 二年短期消滅時效
• 土地法第97條 — 城市房屋租金之限制

四、法律分析

就口頭約定之效力而言，我國民法採意思主義，契約不以書面為成立要件。依民法第153條第1項，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。房東與承租人關於網路費負擔之口頭約定，法律上具有拘束力。然在訴訟中，主張有利事實之當事人負舉證責任，承租人需提出LINE對話紀錄、證人等證據證明口頭約定之存在。實務上，法院對於通訊軟體對話紀錄之證據力，多持肯定見解。

就太陽能熱水器故障部分，依民法第423條，出租人不僅有交付租賃物之義務，更負有於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益狀態之義務。太陽能熱水器若為承租時即已存在之設備，且為承租人決定承租之重要考量因素，則屬租賃物之一部分，房東對其有修繕義務。該設備自始故障不堪使用，承租人得依民法第435條類推適用請求減少租金，並得依民法第227條不完全給付規定請求損害賠償，包含因無法使用太陽能熱水器而額外支出之電費。

就消滅時效部分，須注意民法第127條規定租金及其他定期給付之請求權，因二年間不行使而消滅。代墊網路費之返還請求權雖非租金，但仍應注意一般請求權之十五年時效（民法第125條），及早行使權利以免逾時效。建議承租人儘速以存證信函催告，以中斷時效之進行。就提告刑事詐欺部分，本案性質屬民事債務不履行，房東事後反悔不認帳與自始詐欺有別，刑事追訴成立可能性甚低，建議以民事途徑為主要救濟方式。

五、結論與建議

結論：房東之口頭承諾具有法律效力，承租人代墊費用可依契約或不當得利請求返還。太陽能熱水器故障構成租賃物瑕疵，承租人可主張減少租金或損害賠償。應優先循民事救濟途徑處理，刑事詐欺告訴不宜作為主要策略。

1. 立即截圖保存所有與房東之LINE對話紀錄，特別是涉及網路費承諾及太陽能熱水器修繕請求之內容，必要時進行公證。
2. 蒐集網路費繳費單據、銀行轉帳紀錄，以及因太陽能設備故障所增加之電費帳單作為損害證據。
3. 寄發存證信函予房東，具體載明請求項目及金額，催告於一定期限內清償，同時中斷消滅時效。
4. 計算太陽能熱水器故障期間應減少之租金金額，可參考同類設備之市場租賃價值作為計算基準。
5. 向當地鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解成立之調解書經法院核定後具有與確定判決同一之效力。
6. 調解不成立時，因金額可能在五十萬元以下，可向管轄之地方法院簡易庭提起民事訴訟。
7. 諮詢專業律師，綜合評估各項請求之訴訟成本與預期效益，擬定最適當之法律行動方案。