借款人失蹤致無法塗銷抵押權之處理方式與法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之母親早年購買房屋時，以其當時男友之名義向銀行辦理貸款，房屋所有權嗣後已贈與移轉登記至當事人名下。目前房屋貸款僅剩約五年即可清償完畢，當事人與母親希望出售房屋並一次清償剩餘貸款。然而，當年之借款人（母親前男友）已於多年前失聯消失，銀行表示須由借款人出面方能辦理塗銷抵押權登記。當事人亟需了解有無不經借款人即可塗銷抵押權之法律途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有權人（非借款人）得否逕向銀行清償貸款並請求塗銷抵押權？
• 銀行得否以借款人未出面為由拒絕辦理抵押權塗銷？
• 所有權人清償後，得否以提存方式替代借款人之配合以完成塗銷程序？
• 若協商不成，所有權人得否透過訴訟請求法院判決塗銷抵押權？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物妨害除去請求權
• 民法第879條 — 第三人清償抵押債務之效力
• 民法第312條 — 就債之履行有利害關係之第三人之清償
• 民法第326條 — 清償提存之要件
• 土地登記規則第143條 — 抵押權塗銷登記之申請
• 民法第870條 — 抵押權消滅之原因

四、法律分析

依民法第312條規定，就債之履行有利害關係之第三人，得為清償。房屋所有權人因抵押權之存在而無法自由處分不動產，屬就債之履行有利害關係之第三人，有權向銀行清償借款人之貸款。民法第879條第1項亦規定，為債務人設定抵押權之第三人，代為清償債務或因抵押權人實行抵押權致失抵押物之所有權時，依關於保證債務人之規定，對於債務人有求償權。因此，當事人作為抵押物所有人，得向銀行清償全部剩餘貸款。

清償後，抵押權所擔保之債權消滅，抵押權隨之消滅（民法第870條），銀行有義務配合出具清償證明及塗銷同意書。實務上大多數銀行在收到全額清償款項後，會配合辦理塗銷程序，不一定需要借款人親自出面。最高法院71年台上字第1516號判例指出，抵押權因擔保之債權消滅而消滅，抵押權人即有義務配合塗銷登記。

若銀行仍堅持需借款人出面，當事人可考慮提起民事訴訟，以銀行為被告，請求法院判決塗銷抵押權登記。依土地登記規則第143條規定，法院確定判決得作為單獨申請塗銷登記之依據，無須借款人之配合。此為最確實之法律途徑，惟訴訟需時較長。另一可能之途徑為向法院提存所辦理清償提存，以提存書證明債務已清償，再持以向地政機關申請塗銷。

五、結論與建議

結論：房屋所有權人得以利害關係第三人之身分向銀行清償貸款，清償後抵押權隨債權消滅而消滅，銀行有義務配合塗銷。若銀行不配合，可透過訴訟取得確定判決後單獨申請塗銷。

1. 先向銀行確認剩餘貸款之確切金額（含本金、利息及可能之違約金），並表明欲以第三人身分清償。
2. 一次清償全部剩餘貸款後，要求銀行出具清償證明書及抵押權塗銷同意書。
3. 持銀行出具之塗銷同意書，委託地政士向地政事務所申請抵押權塗銷登記。
4. 若銀行拒絕在借款人不出面之情況下配合塗銷，可委任律師發函催告，或直接提起訴訟請求塗銷。
5. 清償後保留所有匯款單據及銀行收款證明，作為日後向借款人求償之依據。
6. 考量向借款人求償之可能性，清償後取得對借款人之求償權，若日後找到借款人可主張返還。
7. 完成抵押權塗銷後再行出售房屋，以確保交易順利進行。