租賃期間房東出售房屋對承租人權益之影響與法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向房東承租房屋，租約期間內房東委託仲介出售該房屋。仲介聯繫當事人要求配合帶買方看屋，但當事人簽約時並未被告知房東有出售房屋之計畫。當事人表示不希望在租賃期間讓仲介帶人看屋，仲介卻威脅稱若不配合，日後房屋售出時當事人將被要求賠償及搬遷。當事人經自行查詢後認為仲介之說法有誤，希望進一步確認自身法律權益及應對方式。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃期間房東出售房屋，承租人是否有義務配合看屋？
• 房屋出售後，買賣不破租賃原則是否適用？承租人得否繼續居住至租期屆滿？
• 仲介所稱承租人不配合看屋將須賠償及搬遷，是否有法律依據？
• 租賃契約中若無配合看屋之約定，房東或仲介得否強制要求進入租賃物？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第440條 — 承租人之租金給付義務
• 民法第450條 — 租賃期限之規定
• 土地法第104條 — 房屋出賣時承租人之優先承購權
• 刑法第306條 — 侵入住居罪

四、法律分析

首先，關於配合看屋之義務，除非租賃契約中有明確約定承租人應配合出租人帶第三人看屋，否則承租人並無此項義務。租賃期間，承租人對租賃物有合法占有使用之權利，房東或仲介未經承租人同意不得擅自進入，否則可能構成刑法第306條侵入住居罪。即使契約中有配合看屋之約定，房東亦應事先協商合理之看屋時間，不得任意侵擾承租人之居住安寧。

關於房屋出售後承租人之權益，依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此即「買賣不破租賃」原則。因此，房屋即使出售，新買主須承受原租賃契約，承租人得繼續居住至租期屆滿，無須搬遷或支付任何賠償金。惟須注意，依同條第2項規定，此原則僅適用於未經公證之租約期限不超過五年者。

仲介所稱不配合看屋將被要求賠償及搬遷之說法，於法無據，係不實之威脅。臺灣高等法院103年度上易字第462號判決明確指出，買賣不破租賃之效力不因承租人是否配合看屋而受影響。當事人無須因仲介之不實威脅而感到恐慌，可理直氣壯地維護自身居住權益。

五、結論與建議

結論：租賃契約未約定看屋義務時，承租人有權拒絕配合。依買賣不破租賃原則，房屋出售後承租人無須搬遷或賠償，新買主須承受原租約至租期屆滿。仲介之威脅於法無據。

1. 詳閱租賃契約內容，確認是否有配合看屋或提前終止租約之相關條款。
2. 以書面（存證信函或Line訊息紀錄）向房東及仲介表明拒絕看屋之立場，並保留通訊紀錄。
3. 將仲介威脅賠償及搬遷之對話內容截圖保存，作為日後可能提出恐嚇或妨害自由告訴之證據。
4. 確認租賃契約是否已辦理公證，若無公證且租期五年以下，買賣不破租賃原則即可適用。
5. 若房東或仲介未經同意擅自進入租賃物，可依侵入住居罪提出刑事告訴。
6. 了解土地法第104條關於承租人優先承購權之規定，評估是否有意以同等條件優先購買該房屋。
7. 必要時諮詢律師，評估是否就仲介之不實威脅行為另行主張損害賠償。