土地買賣收斡旋後賣方得否更換代書之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人家人欲出售一筆土地，已透過仲介收受買方之斡旋金。惟收斡旋後至正式簽約前，賣方發現該仲介曾建議作價（開價遠高於市場行情）且在當地風評不佳，因此對其專業能力及誠信產生疑慮。賣方於簽約前數日告知仲介，希望改由賣方信任之代書主導簽約流程，但仲介堅持不同意。斡旋契約中載有「由受託人指定之代書處理」之條款，賣方擔心若簽約日未出現在仲介指定之代書事務所，是否構成違約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 斡旋契約中「由受託人指定之代書處理」條款是否有效？是否違反公平交易原則？
• 賣方並非拒絕出售，僅要求更換代書，是否構成斡旋契約之違約？
• 仲介曾建議作價是否構成不當行為，賣方得否據此主張契約無效或解除？
• 賣方未出席仲介指定地點簽約，其法律責任為何？

三、相關法條

• 民法第247條之1 — 定型化契約條款顯失公平者無效
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反誠信原則
• 民法第227條 — 不完全給付之效果
• 土地法第24條之2 — 不動產經紀業管理
• 民法第565條 — 居間契約之定義
• 民法第571條 — 居間人違反忠實義務之效果

四、法律分析

斡旋契約通常係由仲介業者單方擬定之定型化契約，其中「由受託人指定之代書處理」之條款，限制賣方選擇代書之權利。依民法第247條之1規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，如該條款有減輕預定人之責任、加重他方當事人之責任或使他方當事人拋棄權利等情形，按其情形顯失公平者，該部分約定無效。賣方就交易金額龐大之土地買賣，要求由自己信任之代書主導簽約流程以保障權益，實屬合理，指定代書條款若過度限制賣方之選擇權，確有顯失公平之疑慮。

再者，仲介曾建議賣方作價（開價高於市場行情），此行為涉及不實交易資訊之提供，可能違反不動產經紀業管理條例之規定及居間人之忠實義務。依民法第571條規定，居間人違反忠實義務時，不得請求報酬並應負損害賠償責任。賣方得以仲介違反忠實義務為由，主張終止居間契約關係。

就違約之認定而言，賣方並非拒絕出售土地，僅係對簽約流程之安排有不同意見，要求由信任之代書處理。此舉係為保障交易安全，在不動產交易實務中並非不合理之請求。法院通常會依誠信原則及契約整體目的加以判斷，若賣方已提出雙方代書均到場之替代方案，顯示其有履約之誠意，難認構成根本違約。臺灣高等法院104年度上字第1352號判決亦揭示，斡旋契約之違約認定應就交易整體情形為實質判斷。

五、結論與建議

結論：斡旋契約中指定代書條款可能因顯失公平而無效，賣方要求更換代書並提出替代方案，不必然構成違約。仲介曾建議作價之行為亦可能構成忠實義務之違反。

1. 以書面（存證信函）正式通知仲介，表明並非拒絕出售，僅要求更換代書，並提出雙方代書均到場之替代方案。
2. 蒐集仲介曾建議作價之相關證據（如對話紀錄、簡訊截圖等），作為仲介違反忠實義務之佐證。
3. 保留所有與仲介之通訊紀錄，以證明賣方始終有履約意願及誠意。
4. 向當地不動產仲介公會投訴仲介之不當行為，保障消費者權益。
5. 委託信任之代書審閱斡旋契約全文，確認指定代書條款是否屬定型化契約之顯失公平條款。
6. 必要時委任律師發函，主張該指定代書條款無效，並就仲介違反忠實義務部分保留法律追訴權利。